设备设施运行保养技术标准

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1、设备设施运行保养技术标准北京吉天物业管理有限公司编号：BJJT_G指导北京吉天物业管理有限公司项目设备设施管理规范化，确保设备设施的完好性。2.0范围适用于北京吉天物业管理有限公司所有项目。3.0职责4.0定义4.1本技术标准为北京分公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。4.2各项目根据其设备设施状况和项目特点，参考此标准制订相关操作、管理、保养作业指导书。4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。5.0方法和

2、过程控制5.1设备房管理标准：5.1.1基本要求5.1.1.1设备房门上有相应设备房标识。5.1.1.2设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。5.1.1.3设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。编写：史普民审核：批准：日期：北京吉天物业管理有限公司编号：BJJT_G5.1.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。5.1.1.6设备房内设备外观清洁，油漆

3、无脱落，设备的转动部位应有防护罩。5.1.1.7设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。5.1.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。5.1.1.9《操作作业指导书》和《保养维修作业指导书》上墙。5.1.2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公斤/只）AB、如设有消火栓的，可相应减少30%。C、如设有灭火系统的，可相应减少50%。D、如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。E、一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少

4、于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。5.1.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。5.1.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设保护挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.1.5重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40度，相对湿度应小于80%。5.1.6无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及消防中心管理。5.1.7设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。编写：史普民审核：批准：日期：北京吉天物业

5、管理有限公司编号：BJJT_G5.1.9专用工具安全用品应放置在操作方便的指定位置。5.2设备技术资料，项目组必须保存《物业接管验收标准和要求》内的接管资料。5.3供配电系统5.3.1配电设备由点检员每天不少于两次巡视检查并记录。5.3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。各配电柜前后应放置绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4Ω。5.3.3变压器温升在额定范围内，三相温差在额定范围内，出口线电压在３８０Ｖ±５％范围内。5.3.4补偿柜管理5.3.4.1功率因数控制器功能完好。补偿接触器

6、、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。5.3.4.2补偿控制手动、自动切换有效。5.3.4.3补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5MΩ。5.3.4.4功率因数：大于0.95.3.5高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确；各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。5.3.6高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜

7、，应按设备使用说明书要求做好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为直流：23.5V—25.5V。5.3.8蓄电池5.3.8.1镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：a)电解液用量过少，露出部分极板。b)蓄电池外部短路。编写：史普民审核：批准：日期：北京吉天物业管理有限公司编号：BJJT_Gd)电极板膨胀，气塞孔堵塞。e)电解液内含有机杂质。f)爬碱严重。5.3.8.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期做充电保养。电池端子绝缘良好，并涂敷保护凡士林膏体，表面清洁无

8、电解残液。电容绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。5.3.9发电机设备5.3.9.1内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。5.3.9.2发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压符合标准要求。5.3.9.3备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，但不能超过1000升。冷水箱水量保持在容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求