房地产企业营改增后增值税会计处理探讨

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1、房地产企业营改增后增值税会计处理探讨房地产企业营改增后增值税会计处理探讨刘莉摘要：自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营改增试点，房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。本文结合财政部、国家税务总局发布的最新法规，就一般纳税人房地产企业营改增后增值税会计处理进行探讨。关键词：营改增；房地产企业；增值税一、预缴增值税会计处理房地产开发企业销售房地产以办理房产产权转移手续为纳税义务发生时间，但房地产开发企业的项目特点，收入与支出期间极不匹配，为平衡税款入库时间，应按照增值税政策规定预缴税款。在计算预缴税款时，把预收款看成含税的收入，先按纳税人适用的

2、增值税税率还原成不含税的收入，一般计税方法计税的税率为11%，简易计税方法计税的税率为5%。然后用不含税金额乘以3%，计算预缴税款。预缴税款在对应的房地产项目销售时，可以抵减当期的销项税额。在会计处理上，企业应在应交税费下设二级明细科目“预缴增值税”，借记“应交税费———预缴增值税”，贷记“银行存款”。二、销售自行开发房地产项目增值税计算和处理1.销售2016年5月1日以后新建项目根据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业销售2016年5月1日以后新建项目，按照取得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，按11

3、%税率计算销项税。上面提到土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因政府部门不能提供增值税专用发票，企业取得土地价款不能做进项抵扣。所以规定可以从销售额中抵减，按抵减后金额作为含税销售额，计算销项税额。如果企业取得土地使用权方式不是政府出让取得的，而是从其他企业受让取得的，则在交易环节，会取得财务费用5贷:其他应付款-某线下平台29主营业务收入8借:其他应付款-某线下平台29贷:银行存款293.消费者积累消费后的返利。此类营销手段主要是为了让消费者能够不断的重复消费，为此相关消费者返利所形成的潜在负债需要线上平台按

4、照企业会计准则的要求确认为销售费用。第一步，线上平台当消费者消费达到一定额度的基础上给予的返利，此时只能确认为“预计负债”并计入“销售费用”；第二步，待消费者实际使用返利，将此前的“预计负债”结转入平台的“主营业务收入”三、相关思考与建议（一）支付方式产生的相关问题上文已经交代，目前O2O模式外卖主要付款分为线上下单即付款和下单后收到餐品再付款。对于线上订单付款模式，相对比较简单，消费者成功支付订单款项后，线下餐厅准备好由专门配送服务送货即可。但是对于线上下单线下付款这种模式，虽然是货到付款，但是对于线上平台及线下商家来说，往往习惯性按照B2C模式下的企业

5、确认此收入为“应收账款”。笔者对比并不赞同，相对各种B2C来说，货到付款模式具有一定的周期性、至少在两天以上；而O2O模式下的餐饮服务下线货到付款，均是在日内几个小时内送达并收到相关餐饮服务的费用。为此，线上平台无需将下单后尚未付款的订单确认为应收账款，更无需计提相关坏账准备，笔者建议若真实存在此类应收未收款项的情况下，可以考虑计入“其他应收款”或“预收账款”当中。（二）售后退回问题虽然O2O模式下的餐饮服务涉及售后退回的可能性不大，但是若涉及的情况下，应事先考虑其帐务业处理。正常情况下，对于线上平台会在销售后的餐品送达客户手中的时候才会被确认收入，因此各

6、种售后退回的客户付款就不会被确认为平台收入。因为，对于餐饮服务来说，若送达过程中出现一定的毁损，客户可以拒绝签收或者直接线上退订。简单来说，线上平台的确认收入都是发生在销售退回的下一环节，若真的发生销售退回线上平台也未真正确认收入。故在线付款的售后退回，线上平台可将此前的暂收款所做的会计处理做反向处理即可；线下收货付款的，售后退回无需线上平台做任何账务处理。参考文献:[1]陈龙.电商企业收入核算问题研究[J].国际商务财会，2016(04).[2]金夏云.B2C销售收入确认相关问题研究———基于天猫卖方企业的视角[J].财会通讯，2016(13).[3]黄

7、骊颖.浅析会计准则对集装箱制造业销售收入确认和出口退税的影响[J].商,2012(16).（作者单位：西安航空职业技术学院计划财务处）45增值税专用发票，企业做进项税额抵扣。销售环节，销售额中不能扣除土地价款，应按全部价款和价外费用作为含税价格计算销项税额。销项税额，在“应交税费”二级明细科目“应交增值税”贷方设项目进行核算。2.销售2016年5月1日以前老项目国家税务总局公告2016年第18号对老项目进行了明确界定。房地产开发企业销售老项目，可以按新建项目增值税征收办法，也可以按照简易计税方法缴纳增值税，适用的税率是5%。采用简易计税方法，销售额不能扣除

8、土地价款，开发该项目过程中支付的进项税额也不能抵扣。房地产开发企业