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时间:2017-04-12
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1、市场营销-海帝策划案第一部分:项目分析一、项目的优劣势分析(一)项目优势分析依据项目现场和周边环境情况显示,本项目拥有自身的一些优势,具体而言,主要有以下几个方面:1、高尚滨海居住大环境初具规模项目周边的知名楼盘有:海天名人广场、银河怡海山庄、万光观海花园、黄海城市花园、大学城海洋花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心,在烟台市乃至山东省都具有较高的社会形象。高尚滨海居住大环境已初具规模,周边商业、教育等配套也必将进一步提高,这对二次置业者将产生极大的吸引力。置身于这样的居住大环境中,对项目整体形象与品质的提升极为有利。2、居半坡之上,在初具规模的滨海生活大环境中独取静
2、谧休憩之所项目地处滨海中路,居半坡之上,位于万光观海花园之后而又高于它,不敞露又无视线遮拦,既享受到通畅便捷的交通与万光观海花园大型社区的鼎盛人气,又合理的避开车流、人流的干扰,相对独立,闹中取静。3、仅有40户的尊贵席位,身份、地位的象征项目仅有的40户小社区居住,营造了项目在本区域内的私家尊贵感。较少的住户安排,也有利于社区品质的营造与规划,体现以人为本的规划理念,将温馨、舒适提升到最高层次。4、户型结构丰富,错层、错跃结合、跃复合题27项目户型结构非常丰富,错层、错跃结合、跃复合题,满足不同人群的不同需要,即使阁楼层高也大部分达到2.8米,且非坡式屋顶设计,避免
3、了传统阁楼层高过低的压抑感。1、所有户型大面宽短进深,全明设计所有户型大面宽短进深,全明设计,充分考虑居住的舒适性与功能区分的合理性。大飘窗、欧式阳台、弧形窗等建筑元素的合理运用,极大的增强了居住的舒适度与文化品位。2、内部装修渗透较高文化品位,装修布局、色彩及墙面等细节的处理精巧细致项目整体装修风格雅致精巧,渗透着浓郁的文化气息,包括户内壁纸、博物架、置物台等装修细节的处理,都以高品位的人文氛围营造为基础。尤其是户内灯饰的选择,根据户型不同的功能分区,客厅、生活厅、创作室、卧室……不同功能,灯饰的款式、颜色各不相同,充分体现了设计者的独具匠心。目前烟台房地产市场很少
4、有这样进行典雅风格文化装修的项目,因为稀少所以珍贵,尊荣品质不言而喻。3、4层带电梯,无上至尊享受项目西单元一梯两户,4层带电梯,即8户共享一部电梯,是烟台市绝无仅有的低层电梯住宅,尽享生活无上便利。4、网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场等生活配套提升社区品质仅有40户的小规模社区,却配备有网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场等运动休闲场所,生活配套齐全,提高生活质量。5、交通便利,滨海路、观海环绕,规划中的永昌路直通烟威高速烟威一级公路观海路近在咫尺,项目门前的规划路永昌路开通后亦将直通烟威高速,贯通性极强,可便捷通达威海、青岛、济南等各大城市。项目门前滨海路为烟台旅游观
5、光路,基础设施优良,沿途风光优美,回家的路便是渡假观光之路。6、建筑设计独特,底层单门独户,有私家花园在建筑设计上,本项目更照顾到楼体的整体美感与创新。底层(原规划为会所)与单元入口区分,单门独户,并配有大面积私家花园,充分关怀住户感受。271、近海而不临海,免受潮湿干扰,生活舒适度加强项目近海而不临海,隔万光城市花园和滨海路观风起潮涌,尽享无限风光,又避免了海边居住的潮湿干扰,健康品质社区。2、外立面造型丰富、线条流畅、色彩浑厚弧形窗、飘窗、阁楼、阳台等丰富建筑元素的合理搭配成就了项目外立面的优越,线条流畅。浓厚的外立面色彩与原木窗框的大胆运用,凸显项目凝重的文化品
6、味。3、海景、湖景双水景(项目东端为内湖—泄洪湖)除海景外,项目东侧可直接看到万光观海花园的泄洪湖,现已做出规划湖形,准备植绿,建成后,将与海景一同构成海景湖景双水景,增加项目景观效果。(一)项目劣势分析由于种种原因,本项目也存在不足之处,主要有以下几点:1、规划路永昌路路况差,进社区主路严重影响项目形象直通项目入口的永昌路尚未开发,道路狭窄,路边杂草丛生,两旁目前是渔民在晾晒海货,形象极差。从滨海路进入项目的主入口路坡度很大,且有一段还是原始土路,没有减速、安全装置,没有绿化及基础设施形象,安全性较差,严重影响项目整体品质感的拉升。并且项目没有相应导视系统,识别性差
7、,初次去的客户一般很难找到入口。2、社区配套未成熟周边社区配套未完善,目前已有的购物、饮食和娱乐设施分布零散且距本项目较远,住户日常购物、娱乐、饮食不方便。3、不能直面海景,且有部分户型不能观海项目为南北朝向户型,黄海位于项目东端,导致户内不能直面海景,相对削弱了项目的海景效果。同时,由于万光观海花园的遮挡,最南一栋楼低楼层户内无法观到海景,在一定程度也可能造成对项目销售的影响。271、装修细部处理较为粗糙由于项目是两年前进行的装修,虽然在装修风格上具有较高的文化品位,但一些细部的处理相对项目的高品质定位来说仍显得有些粗糙,如室内管道的处理、墙壁边角
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