海帝花苑项目策划案.doc.doc

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1、海帝花苑项目策划案2004年11月1日目录第一部分：项目分析一、项目的优劣势分析（一）项目的优势分析（二）项目的劣势分析（三）项目的SWOT矩阵分析二、项目改造建议第二部分：项目定位一、项目优势特征定位二、项目目标市场定位（一）目标客户定位（二）目标客户消费倾向（三）目标客户的相关要求三、项目品质定位四、项目形象定位第三部分：营销推广纲要一、营销策划（一）卖点提炼（二）案名（三）营销主题（四）针对项目SWOT的相应营销对策（五）营销要点二、营销包装（一）接待中心包装计划（二）样板单位（三）物业服务三、主要营销道具第一部分：项目

2、分析一、项目的优劣势分析（一）项目优势分析依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，主要有以下几个方面：1、高尚滨海居住大环境初具规模项目周边的知名楼盘有：海天名人广场、银河怡海山庄、万光观海花园、黄海城市花园、大学城海洋花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在烟台市乃至山东省都具有较高的社会形象。高尚滨海居住大环境已初具规模，周边商业、教育等配套也必将进一步提高，这对二次置业者将产生极大的吸引力。置身于这样的居住大环境中，对项目整体形象与品质的提升极为有利。2、居半坡之上，在初具规模的滨海生活大环境

3、中独取静谧休憩之所项目地处滨海中路，居半坡之上，位于万光观海花园之后而又高于它，不敞露又无视线遮拦，既享受到通畅便捷的交通与万光观海花园大型社区的鼎盛人气，又合理的避开车流、人流的干扰，相对独立，闹中取静。3、仅有40户的尊贵席位，身份、地位的象征项目仅有的40户小社区居住，营造了项目在本区域内的私家尊贵感。较少的住户安排，也有利于社区品质的营造与规划，体现以人为本的规划理念，将温馨、舒适提升到最高层次。4、户型结构丰富，错层、错跃结合、跃复合题项目户型结构非常丰富，错层、错跃结合、跃复合题，满足不同人群的不同需要，即使阁楼层

4、高也大部分达到2.8米，且非坡式屋顶设计，避免了传统阁楼层高过低的压抑感。5、所有户型大面宽短进深，全明设计所有户型大面宽短进深，全明设计，充分考虑居住的舒适性与功能区分的合理性。大飘窗、欧式阳台、弧形窗等建筑元素的合理运用，极大的增强了居住的舒适度与文化品位。1、内部装修渗透较高文化品位，装修布局、色彩及墙面等细节的处理精巧细致项目整体装修风格雅致精巧，渗透着浓郁的文化气息，包括户内壁纸、博物架、置物台等装修细节的处理，都以高品位的人文氛围营造为基础。尤其是户内灯饰的选择，根据户型不同的功能分区，客厅、生活厅、创作室、卧室…

5、…不同功能，灯饰的款式、颜色各不相同，充分体现了设计者的独具匠心。目前烟台房地产市场很少有这样进行典雅风格文化装修的项目，因为稀少所以珍贵，尊荣品质不言而喻。2、4层带电梯，无上至尊享受项目西单元一梯两户，4层带电梯，即8户共享一部电梯，是烟台市绝无仅有的低层电梯住宅，尽享生活无上便利。3、网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场等生活配套提升社区品质仅有40户的小规模社区，却配备有网球场、高尔夫练习场、儿童游乐场等运动休闲场所，生活配套齐全，提高生活质量。4、交通便利，滨海路、观海环绕，规划中的永昌路直通烟威高速烟威一级公路观海路近

6、在咫尺，项目门前的规划路永昌路开通后亦将直通烟威高速，贯通性极强，可便捷通达威海、青岛、济南等各大城市。项目门前滨海路为烟台旅游观光路，基础设施优良，沿途风光优美，回家的路便是渡假观光之路。5、建筑设计独特，底层单门独户，有私家花园在建筑设计上，本项目更照顾到楼体的整体美感与创新。底层（原规划为会所）与单元入口区分，单门独户，并配有大面积私家花园，充分关怀住户感受。6、近海而不临海，免受潮湿干扰，生活舒适度加强项目近海而不临海，隔万光城市花园和滨海路观风起潮涌，尽享无限风光，又避免了海边居住的潮湿干扰，健康品质社区。1、外立面

7、造型丰富、线条流畅、色彩浑厚弧形窗、飘窗、阁楼、阳台等丰富建筑元素的合理搭配成就了项目外立面的优越，线条流畅。浓厚的外立面色彩与原木窗框的大胆运用，凸显项目凝重的文化品味。2、海景、湖景双水景（项目东端为内湖—泄洪湖）除海景外，项目东侧可直接看到万光观海花园的泄洪湖，现已做出规划湖形，准备植绿，建成后，将与海景一同构成海景湖景双水景，增加项目景观效果。（一）项目劣势分析由于种种原因，本项目也存在不足之处，主要有以下几点：1、规划路永昌路路况差，进社区主路严重影响项目形象直通项目入口的永昌路尚未开发，道路狭窄，路边杂草丛生，两旁

8、目前是渔民在晾晒海货，形象极差。从滨海路进入项目的主入口路坡度很大，且有一段还是原始土路，没有减速、安全装置，没有绿化及基础设施形象，安全性较差，严重影响项目整体品质感的拉升。并且项目没有相应导视系统，识别性差，初次去的客户一般很难找到入口。2、社区配套未成熟周边社区配套未完