房地产企业甲供材料

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1、房地产开发企业开发的住宅，一般都使用铝合金门窗。支付铝合金门窗款项时，是取得增值税普通发票还是建筑业发票？开发成本如何才能正确的税前扣除？怎样的操作方式更省税？拟通过以下几种情况予以说明。　　某房地产开发企业，开发建设住宅小区10万平方米，该工程设计要求使用铝合金门窗。该房地产企业拟于2007年4月与施工单位（或商贸企业、生产厂家等）签订合同，决定铝合金门窗的合同方式。需要施工的铝合金门窗有15，385平方米，单价为650元/平方米，结算总金额为1000万元（其中：铝合金型材550万元、中空玻璃150万元）。假定，建筑业

2、营业税金及附加为3.3％。有以下几种方式供选择：　　【方式一】开发商与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》　　房地产开发企业与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》，合同中约定：由商贸企业销售铝合金门窗并负责安装工程（商贸企业没有安装工程的施工资质），工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。　　开发企业凭商贸企业开具的增值税发票1000万元作如下帐务处理：　　借：开发成本――建筑工程费用1000万元　　　　贷：银行存款970万元　　　　　　其他应付款――保修金30万元　　那么，房地产开发公司支付商贸企业的铝合

3、金门窗款1000万元是否可以税前扣除？　　分析如下：　　1、房地产开发企业从商贸企业购买铝合金门窗（并含安装），用于开发产品，从实质上讲应该是甲供材料。甲供材料应该与施工单位结算，构成工程总造价的组成部分。　　2、《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。　　3、《国家税务总局关于建筑业营业税营业额问题的批复》（国税函[1999]586号）规定：建设单位自行采购建筑材料后以预算价提供给施工企业的，其实际采购价高

4、于预算价的部分，也应并入施工企业的营业额内征收营业税。　　从上述可见，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000，以“增值税发票”直接进入开发成本，是不可以税前扣除的。因为它与《营业税暂行条例实施细则》第十八条以及“国税函[1999]586号”规定精神不相符。　　解决办法　　1、将铝合金门窗工程纳入总承包合同　　将铝合金门窗工程纳入总承包合同范围，与总承包人结算时将1000万元的铝合金门窗工程款计入总造价。开发商将1000万元的铝合金门窗款，作为甲供材料与施工单位进行财务结算。施工单位办理工程结算时，不但将1000

5、万元的铝合金门窗纳入总造价，还应该向业主收取营业税金及附加33万元。施工单位开具的工程款发票（建筑业发票）包括了铝合金门窗款。　　也就是说，这一办法可以解决铝合金门窗的税前扣除问题，但是须多支出营业税金及附加33万元。开发商支付的铝合金门窗款是1033万元。　　2、代扣代缴工程税金代开发票　　由开发商以总承包单位名义，将铝合金门窗款1000万元代扣代缴营业税金及附加33万元，去主管税务机关代开1000万元的建筑业发票。　　这样处理，1000万元的铝合金门窗款可以税前扣除了。但是，代扣代缴税金开发商是不能税前列支的，应该调

6、增应纳税所得额。因此，开发商的铝合金门窗成本是1033万元。　　【方式二】开发商与建筑装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》　　房地产开发企业与某装饰施工公司签订《铝合金门窗施工合同》，合同中约定：由该企业负责铝合金门窗安工程的施工（有施工资质），工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。　　房地产开发企业凭施工企业开具的建筑业发票1000万元（其中：营业税金及附加33万元），其帐务处理为：　　借：开发成本――建筑工程费用1000万元　　　　贷：银行存款970万元　　　　　　其他应付款――保修金30万元　　根

7、据《营业税暂行条例实施细则》、《企业所得税法实施条例》以及《发票管理办法》规定，房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款是完全可以税前扣除的。实际上，开发商的铝合金门窗成本支出是1000万元。　　【方式三】开发商与生产厂家签订《铝合金门窗施工合同》　　房地产开发企业与某铝合金门窗的生产厂家签订《铝合金门窗施工合同》，合同中约定：由该厂家负责铝合金门窗安工程的施工（该生产厂家有安装的施工资质），工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。并明确，合同总价款中，包括建筑劳务款276.9万元（提供建筑业发票），铝合金

8、型材550万元、中空玻璃150万元（提供增值税发票）。　　由于该合同符合《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》“国税发〔2002〕117”的相关规定，因此铝合金型材与中空玻璃不需要征收营业税，合同总金额可以减少23.1万元，合同总金额为976.9万元。　　房地产开