上海宝山区罗店镇地块可行性研究报告

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1、上海宝山区罗店镇地块可行性研究报告第一部分：项目概况一、项目位置1、项目位于上海市宝山区罗店新镇，距上海市中心区域人民广场约28公里。罗店新镇是上海市重点开发建设的“一城九镇”之一，以36洞的美兰湖高尔夫球场和20万平米的美兰湖湖景等较优的生态特色为名片，建设风格为北欧风情特色，目前该新镇区已较成型。罗店先后被国家和有关部门评为“上海新城市景观生态城镇”、“中国绿色生态文化示范城镇”、“中国著名小城镇”。但同时该新镇区域位于外环外，与城市中心城区有较远的物理和心理距离。2、项目四至：南至美芬路，西临规划路，北至月罗路，东至抚远路。3、地块位置示意图

2、项目二、地块基本情况及规划要求指标1、基本参数：地块占地102246.1平方米，容积率1.5，建筑密度25%，绿地率35%，其中集中绿地率不小于10%。2、退红线要求：东侧道路红线20米，建筑退让5米；南侧道路红线24米，建筑退让5米，西侧道路红线32米，建筑退让8米。3、建筑物限高：主要以24米为主，地块北侧部分限高28米。4、车位要求：机动车不小于0.72辆/户配置，非机动车停放面积按2.7平方米/户配置。5、配套：根据上海《城市居住区公共服务设施设置标准》配置；地块西南角规划幼托所一处，用地面积7000㎡；同时上海要求按建筑面积以320元/平

3、方米缴纳住宅建设配套费。地块用地性质为居住用地，原则上不设置商业。6、住宅装修比例：全装修（低层住宅除外）应达到10%以上。三、土地出让条件、方式1、出让方式：挂牌再现场暗标竞价（投信封报价）方式，增价幅度均为245万/次。2、出让条件：起始价为人民币4.91亿元，楼面地价3201元/平米，保证金4910万元。地价支付签订出让合同的15天内20%，60天内全额支付。3、主要时间节点：竞买保证金到帐：9月11日16时。报名申请竞买时间：9月7日至9月22日。挂牌时间：2009年9月15日-9月25日15时30分，挂牌截止即转现场竞价。四、项目片区规划

4、罗南站美兰站大公园商业街美兰湖高尔夫球场美兰湖场商项目区域规划情况：罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态区3.4平方公里，规划人口3万人。区内将配建高标准的学校(规划中)、医院(规划中)等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。新镇居住区情况：主要分为现代城、花园城、生态城三种特色类型。生态城主要分布在湖泊区及公园、湖泊边，主要以独立式、联排式别墅为主。花园城主要分布在新镇区南北两部分，主要以联排式别墅或3-4层公寓为主。现代城主要分布在罗太路与荻泾河中间，以塔式公寓与联排别墅相结合。区内规划定位较高，居住密度较低，以

5、别墅和洋房为主。片区交通：区域内有沪太路和蕴川路作为联接到城区的南北主要干线，其中本项目距离沪太路（贯通外中内环线）直线距离约1公里；沪太路正在扩建，由目前的双向2车道扩建双向6车道景观大道，届时将较大程度改善片区与市中心区域的车行状况，同时M7轻轨线（世博线、至静安寺-世博片区-浦东）预计最迟2010年4月通车，并在沪太路设美兰湖站，步行至项目约15分钟，同时在片区南侧设罗南站。第二部分：市场情况一、上海市房地产市场一季度上海市房地产市场快速回暖，成交量不断攀升，成交价格相对稳定，全市成交均价基本维持在12000元/㎡左右。二季度，市场呈现量价齐

6、升的态势，5月份的成交面积更是达到约200万㎡，成交均价也相应的达到15000元/㎡左右。6、7、8月份，随着成交价格的不断攀升，成交量出现下滑态势，截止8月份，全市成交量由5月份的约200万㎡下滑至8月份的160万平方米，月均环比下降5%，成交均价由5月份的15000元/㎡上涨至8月份的19000元/㎡,月均环比上涨6.7%。二、项目所在区域房地产市场1、宝山区整体市场08年全年，宝山住宅市场成交量月均成交10.59万方、成交均价为10422元/m2，整体来看市场呈现供过于求的状态。09年至今，宝山整体市场需求释放明显，自09年3月起成交强势反弹

7、，月均去化达19.77万方；目前宝山区整体均价达到11688元/m2，价格涨势平稳。2、宝山区片区区分宝山区大致可分为如左图所示各个板块，其中大华、庙行和凇南处于外环以内且靠近虹口和闸北，区域成熟度较高。上大、西城、顾村和罗店四板块均受轨道交通利好，市场趋同性较为明显。从2008年至09年8月，大华和东城板块公寓成交均价约1.4-1.5万/平米，庙行和凇南本快约1.2万/平米；上大约1万/平米；罗店、顾村和西城约0.9-0.95万元/平米，罗店板块公寓现售价格范围1.1万-1.7万元/平米，顾村约0.8万-1.7万/平米，西城约0.9万-1.5万元

8、/平米，三板块重合度较高。三、周边土地市场1、宝山区09年住宅用地成交截止日前共成交4宗住宅用地，成交土地22万平米、建面