大面项目房产开发方案.doc

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1、龙泉大面项目运作方案可行性研究报告富港置地开发部二OO五年六月十八日14纲要前言项目背景方案一（一）、运作思路（二）、项目预期（三）、投资收益分析（四）、第一步资金计划（五）、第二步资金计划（六）风险评估（七）可行性分析方案二（一）、运作思路（二）、开发条件（三）、预期经济技术指标（四）、预期销售收入分析（五）、预期利润指标（六）、预期建设、开发单位成本（不含土地成本）分析（七）、土地成本控制点分析（商铺面积很小，土地成本与住宅等同）（八）、投资收益分析（九）、资金计划（十）、开发时间计划（十一）、风险评估（十二）、可行性分析结论与建议14前言目的——为公司高层投资决

2、策提供参考目标——为股东单位亚王集团最大化创造纯利润；为新成立的富港置地培育团队，积累经验14项目背景（一）项目现状1、投资900万元获取西医厂土地整理60%的收益权。2、土地整理后必须经过龙泉驿区国土部门进行“拍卖出让”。3、北面5亩土地现在为167厂职工安置房，现有一条土公路，可以饶开开出入口。4、大面街办净地起拍心理价位70万元/亩。（二）项目周边市政配套1、南面规划了轻轨2号线，规划时间2020年，预计2010年后该段才能动工、竣工；2、北面规划了20米宽市政路，政府不会轻易投资，目前只能由开发商自行投资修建，争取抵充配套费；3、东面东洪路宽80米，其中单边绿

3、化带15米，由兴东公司修建，预计2007年竣工4、地块西北角200米处集中规划了中学、小学、市场等（三）土地市场与房产市场环境1、时间背景——当前房地产正处于宏观调控的初期，效果还不够明朗，政策环境不稳定，土地市场并不活跃，现在很多开发商不敢轻易购买土地。2、几个项目房价对比楼盘大观城市花园恋日家园三期晨光丽景一期上东阳光一期万科魅力城市千和意境单价多层住宅35002460临高速2100多层2550/2800电梯/洋房电梯2930/未定3000预计4000/商业用房//5000未定未定14方案一（一）、运作思路——通过两次地产运作获取利润1、第一次运作——与大面街办联

4、合垫资拆迁工业净用地约30亩；在区政府国土部门出让拍卖后返还拆迁成本及收益后，我公司获取获取60%的利润；2、第二次运作——我公司参与拍卖，竟得土地后通过转让项目公司的方式转让土地，获取差额利润。（二）、项目预期1、第一次运作土地拍卖预期成交价：80万元/亩理由：①、本地块属于成都市中心城区七级住宅用地，基准地价31万元/亩②、大面街办预期起拍价：70万元/亩③、我公司土地整理实际收益成本控制点：80万元/亩（见下页）④、商品房地产开发土地净地成交价控制点110.5万元/亩（见第10页）⑤、本区域土地市场行情也在80万元/亩左右（卓锦城地价76万元/亩；融创地块130

5、万元/亩，万科魅力城市60万元/亩）⑥、最为关键的原因是：本地块挂牌拍卖时可能尚未完全拆迁，四面被包围，没有出口；北侧土地拆迁时间不得而知，北侧与东侧道路何时竣工也不清楚；很多开发商是不敢参与拍卖，土地价格很可能流标或者以起拍价出让。2、第二次土地转让预期成交价：133万元/亩理由：①、现有一家单位具有初步意向出资4000万元，但是成交可能性存在很大变数②、本项目商品房地产开发土地综合成本控制上限为：115万元/亩14（三）、投资收益分析1、第一次土地整理单位成本分析：①、土地整理拆迁单位成本（含出让手续费、手续费）1170万元÷30亩=39万元/亩②、富港置地土地整

6、理真实收益权单位成本：（收益权成本－工厂拆迁隐形收入）÷30亩=（900－450）万元÷30亩=15万元/亩③、大面街办与富港置地整体收益权单位成本：450万元÷60%=750万元（25万元/亩）④、国土部门收取的出让金：80万元/亩×20%=16万元/亩⑤、土地整理单位成本控制点（富港收益平衡点）：80万元/亩2、第一次土地整理收益分析①、总收入：80万元/亩×30亩=2400万元②、总体毛利润=总收入－拆迁成本－出让金=2400－1170－480=750万元③、富港置地毛利润=750×60%=450万元④、富港置地净利润=毛利润－真实收益权成本=450－450=0

7、万元3、第二次土地转让成本①、竟拍综合成本（含交易税、手续费）：80万元/亩×30亩×1.04=2496万元②、第二次转让收益平衡点为：2496万元÷30亩=83.2万元/亩③、预期收入：4000万元（133万元/亩）④、预期税前毛利润：1504万元；税后利润1000万元。（四）、第一步资金计划1、启动资金支付计划①、收购南方科技定金、首付款共计250万元；银行贷款150万元②、垫付居民拆迁代办费、补偿费等日常费用：约110万元141、资金筹措计划自筹资金360万元2、资金回笼计划①、政府返还居民拆迁成本、工厂拆迁成本：110万元+450万元=560