商业地产项目投资中的法律风险探析

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1、根据国务院安全生产委员会规定，从2017年起，每年12月的第一周（12月1日-7日）作为《安全生产法》宣传周。学校按照上级要求，通过举办宣传教育图片展、向师生发放《安全知识手册》、推行实验室安全准入、进行学院安全访查等多种形式开展宣传教育活动商业地产项目投资中的法律风险【摘要】随着商业地产开发经营的多样化，商业地产投资开发赢利模式也逐步呈现多样性，新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现，商业地产投资开发赢利模式的特殊性在于不以单纯的商品房买卖为载体，同步体现出债与物权的法律特性。本文就商业地产项目投资中的前述两大法律属性做初浅分析，以求了解商业地产项目投资中的法律

2、风险同时提出风险防范措施之拙见。【关键词】商业地产；地产投资；赢利模式；商铺经营；售后包租；物业管理；法律风险一、商业地产的概念现在，房产投资者中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。随着住宅价格的攀升，住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象，让不少投资者趋之若鹜。从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。　　商业地产包括有商业和地产两个概念。根据国务院安全生产委员会规定，从2017年起，每年12月的第一周（12月1日-7日）作为《安全生产法》宣传周。学校按照上级要求，通过

3、举办宣传教育图片展、向师生发放《安全知识手册》、推行实验室安全准入、进行学院安全访查等多种形式开展宣传教育活动根据国务院安全生产委员会规定，从2017年起，每年12月的第一周（12月1日-7日）作为《安全生产法》宣传周。学校按照上级要求，通过举办宣传教育图片展、向师生发放《安全知识手册》、推行实验室安全准入、进行学院安全访查等多种形式开展宣传教育活动商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是投资者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取

4、经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。　　(一)商业地产投资开发赢利模式具有如下多样性选择：　　第一是只售不租，出让产权，很快收回投资。很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。继北京、上海、广州、深圳、武汉以后，重庆的投资商铺热也已经开始逐渐升温。开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产，一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目，投资开发产权式商铺，从中获取高额

5、利润。产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主（投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。　　第二是只租不售。根据国务院安全生产委员会规定，从2017年起，每年12月的第一周（12月1日-7日）作为《安全生产法》宣传周。学校按照上级要求，

6、通过举办宣传教育图片展、向师生发放《安全知识手册》、推行实验室安全准入、进行学院安全访查等多种形式开展宣传教育活动根据国务院安全生产委员会规定，从2017年起，每年12月的第一周（12月1日-7日）作为《安全生产法》宣传周。学校按照上级要求，通过举办宣传教育图片展、向师生发放《安全知识手册》、推行实验室安全准入、进行学院安全访查等多种形式开展宣传教育活动好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。　　第三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示

7、范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。现在还有一种形式就是商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“

8、订单地产”