业主自治协议中专有权限制条款效力探析.doc

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1、业主自治协议中专有权限制条款效力探析关键词:业主专有权限制条款业主自治协议内容提要:管理规约及业主大会决议能否对业主专有权进行限制在实践中素有争议。专有权限制条款的存在源于实践的需要，承认其效力有正当性基础。与传统所有权相比，业主专有权具有特殊性，对其施加更多限制并不违背保护业主物权的理念，而业主自治协议则是限制专有权的合理方式。同时，专有权限制条款具有其弊端，有可能损害少数业主的利益，应当借助一定方法对之加以防范。我国应当借鉴美国做法中合理的成分，允许业主自治协议对专有权进行限制，同时确立效力规则对不当的限制条款进行规制。在当前司法实践中，关于业主

2、自治协议能否对业主专有权施加限制的纠纷不断涌现（注：相关纠纷如：管理规约能否禁止业主封闭阳台、业主大会决议能否限制商铺业主经营权等。具体案例见齐恩平：《建筑物区分所有权法案例评析》，对外经济贸易大学出版社2009年版，第169页；王利明：《名家主持·建筑物区分所有中业主权利行使笔谈》，载《法学论坛》2009年第6期。）。此处所说的业主自治协议有两类：管理规约及业主大会决议（注：我国法律规定，在小区建立初期，由开发商制定临时管理规约，待业主大会成立后，由业主大会表决通过，或是由业主大会另行制定管理规约。）。管理规约和业主大会决议由业主大会制定或通过，体

3、现了业主自治的精神，本质上都属于业主自治协议。在实践中，许多小区在这两类自治协议中规定了对业主专有权加以限制的内容（以下简称专有权限制条款）。但是，对于业主团体在自治协议中设置专有权限制条款的效力，以及专有权限制条款的边界，我国立法规定得比较模糊，由此引起了实践中的争议。比如，就管理规约中禁止封闭阳台的条款的效力，各地法院的判决就不尽一致（注：在舟山2011年判决的一个案件中，法院认为业主临时公约中的禁封阳台条款对全体业主具有拘束力，见《擅自封闭阳台被法院判决限期拆除》，引自http：//zhoushan．house．sina．com．cn/2011

4、－03－10/1328899．shtml，2011/4/17。而在成都2010年12月9日判决的一个相似案件中，法院认为业主临时公约中的禁封阳台条款无效。见《规约不得侵害业主权益》，引自http：//www．legalinfo．gov．cn/pfkt/content/2011－02/13/content2471117．htm?node=7905，2011/4/17。）。该争议关系着个别业主与业主集体利益的平衡，属于物权法上的价值判断问题，但现有研究很少从物权理论的角度进行分析。此外，以美国为代表的国外学界对该问题的研究较为成熟，而我国学界对此尚无深入

5、研究。因此，本文立足于我国的房地产实践，从物权基础理论层面进行分析，剖析其他国家的相关做法，对专有权限制条款的效力加以探讨，并结合《物权法》的规定具体分析该问题的解决，希望有助于法官审案时思路的厘清。一、实践中存在专有权限制条款的原因10尽管对其效力存有争议，但我国房地产实践中存在大量专有权限制条款。在住宅型区分所有建筑中，常见的有对业主饲养宠物、出租房屋、封闭阳台、安装太阳能热水器等作出的限制性规定；在商用型区分所有建筑中，要求业主统一经营方式、统一对外租赁的现象也比比皆是。从实践来看主要基于以下原因：（一）具体规制业主的不当行为的要求。《物权法》

6、第71条、第7章关于相邻关系的规定以及《物业管理条例》中相关规定都表明业主行使权利时不得损害他人利益，体现了业主专有权要受到限制的思想。此处的损害他人利益的行为即为不当行为，然而，不当行为种类各异，造成影响的大小依具体环境也有所差异。法律的规定抽象且简单，在实践中人们难免对不当行为产生认识上的分歧而发生纠纷。通过管理规约或业主大会决议明确规定各种不当行为，能明确业主的权利义务，减少纠纷的发生，维护共同生活秩序。实践中，物业公司大多通过该种方式对业主饲养宠物、群租房屋等行为进行限制，有效地提高了管理的效率（注：比如，广州锦绣香江花园规定了业主饲养宠物的

7、种类、数量，见《广州锦绣香江花园管理规约》，引自http：//www．gzjxxj．com/web/sqwh/yzwyh/554．html，2011/4/17；上海绿城小区对业主的群租、转租行为进行了限制，参见《上海绿城业主临时公约》，引自http：//www．zjzllawyer．com/newsview．asp?newsid=148，2011/4/18.）。（二）实现区分所有建筑个性化的要求。对于业主的某些行为，很难认定为不当行为，因为其不必然直接损害他人利益，比如封闭外阳台、出租房屋、将别墅装修成独特风格等行为。但有些小区，尤其是一些高端的住宅

8、小区，用管理规约对这些行为也加以限制，目的在于保证小区的整体品质。实践中，法院多认为这种限制条款侵害了业主财