藏龙·倚湖逸营销推广执行方案

《藏龙·倚湖逸营销推广执行方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、藏龙·倚湖逸墅营销推广执行方案武汉鸿业蓝图房地产顾问有限公司292012年9月29目录一、项目解读2(一)销售目标2(二)问题研判2(三)竞争环境分析2(四)项目的SWOT分析2二、目标客户群的搜索与选定3(一)目标客户定性分析3(二)主力客户群探究3三、项目价格定位4(一)价格定位的宗旨4(二)价格制定策略4(三)推盘均价5四、项目的市场定位与推广主题5(一)项目定位的核心理念5(二)项目的推广主题6五、营销战略6(一)营销需解决的三大课题6(二)项目价值提升729(三)品牌嫁接7(四)销售目标分解8(五)营销节点排期8(六)营销策略10(七)营销战术实施10(

2、八)营销的主要方式11(九)推广策略12六、营销执行要点13(一)第一阶段：前置预备期、一批开盘、开盘热销13(二)第二阶段：二批开盘、开盘热销15(三)第三阶段:三批开盘、开盘热销1629一、项目解读(一)销售目标整体营销目标：2012年10月1日至2013年10月31日完成销售套数110套，回款100套。其中于2013年2月10日完成销售额5000万，回款3000万。(二)问题研判挑战一营销周期短：快速消化的项目如何在市场上建立品牌形象？l营销周期短，前期形象建立期短，客户聚集力度弱。l快速消化的项目很难在市场上留下深刻的印象。l若想加强品牌提升，则需要一些爆

3、破点式的营销动作。挑战二速度目标：10～11余套/月的销售速度如何实现？l192套联排产品，18个月销售期，平均10-11余套/月l片区市场别墅产品消化的一般速度为4~5套/月l本项目的销售目标属偏上水平，同时前期形象建立期短对后期推广带来阻力。(三)竞争环境分析本项目主要竞争对手为江夏片区的四大代表性楼盘：美加橘郡、阳光100大湖第、汤逊湖壹号、纳帕溪谷。其中美加橘郡为一级竞争对手。市场各竞项目情况：29楼盘名称主力产品(㎡)销售均价销售状况纳帕溪谷254～314平精装独栋独栋：18000元/㎡推出55套（周去化2套）阳光100大湖第450～570平独栋190～

4、220平联排独栋10月份推出联排：9000元/㎡一期去化85%二期35套（10月份推出）美加橘郡240-360平米联排4联排：400万/套6联排：260万/套4联排去化65%6联排去化50%汤逊湖壹号200－230平联排前期成交均价12000元/平目前处于蓄客状态，10月份开盘(一)项目的SWOT分析提升优势、弱化劣势；锁定机会、远离威胁优势（S）•临湖而座，气候宜居，是最有潜力的理想居住区域；•紧靠藏龙高尔夫，配套优越•距光谷中心商圈驾车仅需十分钟路程•社区纯英伦风打造•户型面积均处市场平均面积段的下限，总价较低，具有竞争力。劣势（W）•产品过于密集，私密性不足

5、•项目总体规模较小，产品类型单一•项目前期形象塑造时间过短机会（W）29•项目相临的纳帕溪谷的市场认知度高，推广力度强，会引导潜在客户到现场•相应周边配套设施完善中•片区知名度高，别墅市场成熟威胁（T）•周边项目竞争日趋白热化，板块供应量大，下半年片区入市项目在三个以上；•政府宏观调空因素影响；•其他板块的影响冲击；分析概述：目前独栋别墅审批困难，独栋产品在当前市场属于热捧产品，同时新项目所推产品联排类占绝大部分，因此联排产品在当前市场下需求减少供给却在增加，使本项目的销售更加困难。因此，我们只能以平价入势，以高性价比来争夺市场份额。一、目标客户群的搜索与选定(一

6、)目标客户定性分析随着城市的进一步发展，主城区的生态环境越来越多的遭到破坏，环境污染，空气质量恶化，人口密集，治安恶化等城市病相继出现，他们渴望寻找一个美丽、环境优良、高品质的居住家园，渴望拥有一个高品质、享受型、健康的人居环境。(二)主力客户群探究年龄结构：主要生于60年代与70年代；比80年代沉稳，比50年代更富有激情；财富状况：拥有一定财富基础，且有持续稳定的收入来源，属于二次以上置业；29物质追求：他们需要体验物质层面的进一步满足感，带来更强烈的尊贵感，但务实、计较成本；消费方面“品”＋“味”的结合（品牌与实际感受），有一定的精神需要产生的消费；事业状态：

7、处于权力阶层，且处在权力的上升或高层阶段，是事业的奋斗者、冲浪者、挑战者；生活状态：丰富但忙碌、也开始有点闲，但总体忙碌，爱好广泛，休闲时间较少；生活态度：自信、严谨，注重细节，对生活充满乐观、积极、向上、敢于挑战；交友状态：乐于结交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈；人生状态：处于奋斗过后的巩固期、享受期，已成功跨过了人生的拼劲期，正向另一个高度进发；健康状况：职业病、亚健康状态，锻炼时间少，呆在室内时间较长，向往休闲运动；文化取向：拥有宽阔的眼界，外出机会多，接触宽广的文化熏陶，容易接受外来文化，同时乐意继承中国传统文化中的优秀成分；精神向往：城市和工业化的

8、嘈杂促使他