房地产项目（战略布局项目）投资考察要素规范

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1、房地产项目（战略布局项目）投资考察要素规范第一部分宏观：区域投资环境与房地产发展状况调查1、城市发展状况1）        经济发展状况：l      城市GDP近几年的趋势状况（图表反映，来自统计年鉴与公报）l      城市人均GDP近年的走势状况（以图表形式反映，来自统计年鉴与公报）l      城市主导产业及重大产业投资、发展状况l      城市民营经济发展状况（采取横向对比方式说明民营经济在城市经济中的地位）2）        人口规模l      城市总人口、市区人口近年的变动趋势状况（图表形式，）l      城市外来人口状况与人口导入政策l      城

2、市近期、中期、远期人口规模发展目标3）        居民生活、消费水平l      城市居民人均可支配收入变动趋势（来自统计年鉴，图表形式）l      城市在岗职工平均工资水平变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）l      城乡居民储蓄存款余额变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）l      城市居民人均居住面积变化趋势（来自统计年鉴，图表形式）l      城市居民人居居住面积发展目标（来自统计年鉴，来自十五计划）4）        城市规划及重大市政建设状况l      城市规划总体状况描述（附图，来自城市规划文本）l      城市化水平及发展目标（来源于十五计划

3、）l      城市新城区规划及建设状况l      城市交通建设状况（对房地产投资产生影响的高速公路、市政道路、轨道交通重大建设）5）        城市在区域经济圈中的地位l      城市所处经济圈的基本情况l      城市在所处经济圈中的地位2、城市房地产发展状况1）城市土地供应及开发状况（来自国土局、土地交易中心）l      各年度购置土地面积变化趋势（图表形式）；l      当年完成土地开发面积变化趋势（图表形式）；l      年度成交地块状况统计分析（图表形式）。2）城市商品供给状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）l      新开工商品房（住宅

4、）面积变动趋势（图表形式）；l      在建商品房（住宅）面积变动趋势（图表形式）；l      商品房（住宅）竣工面积变动趋势（图表形式）；l      未来几年内新增商品房供应状况预测（含计算过程）。3）城市商品房需求状况及趋势（来自房地局、房地产交易中心）l      商品房（住宅）批准预售面积变化趋势（图表形式）l      商品房（住宅）销售面积变化趋势（图表形式）l      商品房（住宅）供求比变化趋势（图表形式）l      商品房（住宅）需求预测（含计算过程）——年度原有城镇人口的住房需求=(目标居住面积-当前居住面积)×当前城镇人口数/年数——年度新

5、增城镇人口的住房需求=【（计划期内城市-现有城市人口）+（计划期内总人口-保持现有人口自然增长率的总人口）+计划期内农转非人口】*人均建筑面积/年数l      城市居民商品房需求心理——需求对象比例（图表形式）——需求类型比例（图表形式）——房型面积比例（图表形式）——价格水平比例（图表形式）——小区配套4)城市房商品房（住宅）价格走势l      城市历年在售商品房价格走势（图表形式）l      城市历年成交商品房均价走势（图表形式）5)城市商品房空置状况及变化趋势l      历年商品房空置状况（类型、面积图表）6）房地产二级市场（存量产权房）发展状况及趋势l  

6、    分年度存量房成交面积l      分年度存量房成交均价7）地产五大市场评价指标l      投资风险系数计算公式：１－自筹资金／总投资资金来源。l      市场土地存量变化系数计算公式：购置土地面积／完成土地开发面积。（注：“市场土地存量变化系数”旨在了解一定时期内市场（开发商、土地开发中心等）土地使用资源的变化情况。）l      新增商品房消化系数计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积）l      有效商品房消化系数计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积＋待销面积×以月为单位的时段数／１２）。l      总体商品房消化系数计算公式：销售面积／（ｋ×竣工面积＋空置

7、面积×以月为单位的时段数／１２）。（注：新增商品房消化系数、有效商品房消化系数、总体商品房消化系数反映市场消化能力。）3、区域房地产发展状况指考察地块所在行政区内房地产发展状况，应与2中所列项目对应收集有关资料并形成图表、计算及定性分析报告。第二部分微观：地块投资潜力调查（同本地项目）1、项目概况（应含地理位置图、配地形图、现状图图片）2、项目地块经济技术指标3、项目周边市政配套环境(应配图片)4、项目周边楼盘市场及竞争状况（应配图片、楼盘调查表）5、项目开发SWOT分析6、项目开发市场定位7、项目开发成本与收益预测（应附投资