车库车位买卖必须有

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1、车库车位买卖必须有“约”在先物权法》实施后车库车位出售纠纷不少，法学专家聚深研讨    深圳新闻网讯日前，由中国房协主办、深圳房协协办的《〈物权法〉车位权属问题法律研讨会》在深召开，全国人大常委会法制工作委员会民法室主任姚红、中国社会科学院法学研究所研究员兼建设部法律顾问孙宪忠、上海建纬律师事务所主任朱树英应邀发言，分别就《物权法》相关起草情况、车库车位买卖容易滋生纠纷的多个环节等问题作了发言。    法案综合五方观点    作为全国人大常委会法制工作委员会民法室主任，姚红是《物权法》主要立法参与者

2、之一，昨日她讲述了有关车库车位条款的起草情况及个人看法。姚红说，《物权法》数易其稿，车库车位是主要争论点之一。车位能不能卖、怎么卖？主要有五方面的观点，其中一部分人主张车库车位共有，理由是开发商不会白建车库、他们将车库车位的建设成本摊入到房产销售中，车位应该业主“共有”；如果不共有而是放任开发商出售，那么会出现投机行为，开发商会高价卖掉，甚至卖给非业主，损害了业主利益。有相当部分的人持“专有专用”的观点，理由之一是如果把车库成本摊入小区开发成本，那么房价自然会相应提高，那么不买车的业主就会额外支付房

3、款，他们在为有车的业主买单，其利益受损。    五类意见均有一定的合理成分，《物权法》最后综合了各方意见，兼顾开发商及业主的利益，但比较倾向车库车位“专有专用”，鼓励开发商对车位权属进行约定、出售，避免纠纷。    老“人”老制度新“人”新办法    《物权法》出台后，一些开发商依据该法相关条款认为国家认可出售车库车位了，开始将此前用于出租的车库车位出售，引起一些业主的抵制，双方各说各的理。几位法学专家强调，《物权法》正式实施前，已经建成、投入使用的车库车位要依据之前的相关法律法规处理，《物权法》只

4、是一个借鉴，很多开发商和业主都存有认识误区。    《物权法》出台前，各地政府对车库车位的权属及其转移问题作出了不同的规定，如上海等地明确规定了车库车位的产权登记、转让情况，而深圳等城市目前尚不能为车库车位办理产权登记，很多业主据此认为，既然尚不能登记即不存在产权，开发商出售车库车位当属违法。姚红认为，作为历史遗留问题，要依据各地实际情况来定，为车库车位办理产权是一个大的方向。    车位买卖一定要有“约”在先    朱树英律师说，《物权法》实施后，上海发生的车库车位纠纷多限于个案，一个重要原因是上

5、海早已为车库车位办理产权登记，并有相应转让规定。根据这些规定，开发商可以在５个环节中作出车库车位权属说明，包括预售申请、预购告知、出售合同等，在转让房产时，如果没有对附属车库车位进行约定视同一并转让，单独转让车位的要明确约定。    姚红说，《物权法》明确提出，建筑区划内规划车位车库由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，一方面肯定了车库可以用来出售，另一方面也限定了出售条件，即要约定，是先有“约”而后出售。从实际操作情况后，应当在售房前及售房过程中通过书面形式进行告知、约定，售房后再提出出售车位等

6、同于引发纠纷。    现实操作多个环节易起纠纷    虽然《物权法》正式对车位问题进行了约定，但在实际操作上，各地的纠纷仍不少，有人提出相关条款的可操作性不强，法学专家们在会上表示，其实这也是一种误解，《物权法》不是万能的，新法颁布出现纠纷是意料之中的，需要广大业主和开发商静心应对。    举一个例子，《物权法》规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这一条款是为了保护业主的利益，虽然一些开发商有权出售相应车库车位，但也存在问题，有的业主为了抵制出售行为而抱团，要求开发

7、商以租代售或少量车位出售，有的业主认为他还没买车，开发商出售车位剥夺了他的“优先购买权”。对此，姚红解释说，《物权法》规定车库车位可以有条件出售，但是并不反对业主跟开发商“讨价还价”，在定价权上，业主跟开发商是可以相互博弈的。为了防止投机行为，《物权法》规定车库车位要优先满足业主需求，在现行的供求关系下，不管是否存在投机行为，如果非业主购买车位都会影响到业主权益。孙宪政说，有些城市已经出现了非业主竞买车位现象，在小区业委会要求下，小区保安禁止非业主车辆入内，理由是小区道路归业主所有，非业主不能开车通

8、过，这是一种非理性的应对方式，恰恰说明问题的复杂性。