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时间:2018-07-18
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1、车库车位买卖必须有“约”在先物权法》实施后车库车位出售纠纷不少,法学专家聚深研讨 深圳新闻网讯日前,由中国房协主办、深圳房协协办的《〈物权法〉车位权属问题法律研讨会》在深召开,全国人大常委会法制工作委员会民法室主任姚红、中国社会科学院法学研究所研究员兼建设部法律顾问孙宪忠、上海建纬律师事务所主任朱树英应邀发言,分别就《物权法》相关起草情况、车库车位买卖容易滋生纠纷的多个环节等问题作了发言。 法案综合五方观点 作为全国人大常委会法制工作委员会民法室主任,姚红是《物权法》主要立法参与者
2、之一,昨日她讲述了有关车库车位条款的起草情况及个人看法。姚红说,《物权法》数易其稿,车库车位是主要争论点之一。车位能不能卖、怎么卖?主要有五方面的观点,其中一部分人主张车库车位共有,理由是开发商不会白建车库、他们将车库车位的建设成本摊入到房产销售中,车位应该业主“共有”;如果不共有而是放任开发商出售,那么会出现投机行为,开发商会高价卖掉,甚至卖给非业主,损害了业主利益。有相当部分的人持“专有专用”的观点,理由之一是如果把车库成本摊入小区开发成本,那么房价自然会相应提高,那么不买车的业主就会额外支付房
3、款,他们在为有车的业主买单,其利益受损。 五类意见均有一定的合理成分,《物权法》最后综合了各方意见,兼顾开发商及业主的利益,但比较倾向车库车位“专有专用”,鼓励开发商对车位权属进行约定、出售,避免纠纷。 老“人”老制度新“人”新办法 《物权法》出台后,一些开发商依据该法相关条款认为国家认可出售车库车位了,开始将此前用于出租的车库车位出售,引起一些业主的抵制,双方各说各的理。几位法学专家强调,《物权法》正式实施前,已经建成、投入使用的车库车位要依据之前的相关法律法规处理,《物权法》只
4、是一个借鉴,很多开发商和业主都存有认识误区。 《物权法》出台前,各地政府对车库车位的权属及其转移问题作出了不同的规定,如上海等地明确规定了车库车位的产权登记、转让情况,而深圳等城市目前尚不能为车库车位办理产权登记,很多业主据此认为,既然尚不能登记即不存在产权,开发商出售车库车位当属违法。姚红认为,作为历史遗留问题,要依据各地实际情况来定,为车库车位办理产权是一个大的方向。 车位买卖一定要有“约”在先 朱树英律师说,《物权法》实施后,上海发生的车库车位纠纷多限于个案,一个重要原因是上
5、海早已为车库车位办理产权登记,并有相应转让规定。根据这些规定,开发商可以在5个环节中作出车库车位权属说明,包括预售申请、预购告知、出售合同等,在转让房产时,如果没有对附属车库车位进行约定视同一并转让,单独转让车位的要明确约定。 姚红说,《物权法》明确提出,建筑区划内规划车位车库由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定,一方面肯定了车库可以用来出售,另一方面也限定了出售条件,即要约定,是先有“约”而后出售。从实际操作情况后,应当在售房前及售房过程中通过书面形式进行告知、约定,售房后再提出出售车位等
6、同于引发纠纷。 现实操作多个环节易起纠纷 虽然《物权法》正式对车位问题进行了约定,但在实际操作上,各地的纠纷仍不少,有人提出相关条款的可操作性不强,法学专家们在会上表示,其实这也是一种误解,《物权法》不是万能的,新法颁布出现纠纷是意料之中的,需要广大业主和开发商静心应对。 举一个例子,《物权法》规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”,这一条款是为了保护业主的利益,虽然一些开发商有权出售相应车库车位,但也存在问题,有的业主为了抵制出售行为而抱团,要求开发
7、商以租代售或少量车位出售,有的业主认为他还没买车,开发商出售车位剥夺了他的“优先购买权”。对此,姚红解释说,《物权法》规定车库车位可以有条件出售,但是并不反对业主跟开发商“讨价还价”,在定价权上,业主跟开发商是可以相互博弈的。为了防止投机行为,《物权法》规定车库车位要优先满足业主需求,在现行的供求关系下,不管是否存在投机行为,如果非业主购买车位都会影响到业主权益。孙宪政说,有些城市已经出现了非业主竞买车位现象,在小区业委会要求下,小区保安禁止非业主车辆入内,理由是小区道路归业主所有,非业主不能开车通
8、过,这是一种非理性的应对方式,恰恰说明问题的复杂性。
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