扬州中集锦江大酒店项目投资分析报告

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1、扬州中集锦江大酒店（暂名）投资分析报告一、概述1、项目概况1）、项目名称：扬州中集锦江大酒店2）、建设规模：规划建筑面积35000㎡3）、建设单位：扬州宏宇置业有限公司4）、建设地址：扬州文昌路琼花苑地段2、项目所在区域概况扬州是一座近2500年历史的文化古城，自春秋吴王夫差筑城以后，古代扬州几度盛衰，是我国古代水陆交通枢纽和盐运中心，素有“雄富冠天下”之称，扬州又是一座有着深厚文化底蕴的“文化名都”，古城素有“唐宋元明清，从古看到今”之称。一批保存完好，颇有规模的盐商古宅和人文遗迹，积淀了古城两千年来的建筑智慧。扬州还是驰名中外的旅游胜地，素

2、来是人文荟萃之地，风物繁华之城，有众多的名胜、古迹和雅致园林。扬州“瘦西湖”历史悠久，还有古刹大明寺，有“城市山林”美誉的何园，四季假山著称的个园，有隋炀帝、康熙、乾隆等皇帝留下的行宫遗址等等，美景数不胜数。旅游是展示城市形象的窗口，酒店业则是这一窗口的重要组成部分。今天扬州，“江海河相通，水公铁联运”立体化的交通格局使扬州承南启北、东联西进更加便利，经济的发展，旅游业的腾飞都对扬州酒店业提出更高的期望。扬州中集锦江大酒店项目位于扬州文昌中路与大学北路交叉口西北角，地处扬州最著名也是最繁华的“十里长街”——文昌路，这里是现代扬州的东西向交通大动

3、脉和商业中心。项目南侧的京华大酒店是扬州第一家中外合资4星级旅游涉外酒店，扬州主要政府机关、金融、商贸、文教单位都在距其1公里范围之内，地理位置极其优越。二、酒店综合建筑经济技术指标（拟定）1、总建筑面积：约35000㎡其中：地上建筑面积：约25000㎡地下建筑面积：约10000㎡3、客房数：客房280间，420个床位4、功能布置：地下室建筑面积约10000㎡商业配套建筑面积约5000㎡客房建筑面积约20000㎡三、费用与效益估算1、投资估算：土地成本+建安装修成本=3033万元+32345万元=35378万元土地成本：1770元/㎡×1662

4、8㎡+契税+印花税=3033万元建安成本：32345万元1）、酒店大堂和客房建安、装修成本：12000元/㎡×20000㎡2）、商业配套、地下室建安成本：4000元/㎡×5000㎡+4000元/㎡×10000㎡3）、前期费用（含设计、报建）：110元/㎡×35000㎡4）、基础设施费（含消防、室外综合管网、室内水电和环境）：450元/㎡×35000㎡5）、财务费用（前期）：50元/㎡×35000㎡6）、管理费用（工程管理）：60元/㎡×35000㎡2、运营成本估算项目水电费用工资福利办公费用维修费用广告宣传管理计提合计占收入比例7%8%3%2%

5、2%2.6%24.6%3、经营收入估算1）、客房经营收入：根据对扬州市星级酒店客房经营状况的调查，客房按平均房价800元/天，入住率70％计算。2）、商业配套租赁经营收入：100（元/㎡*月），出租率按90%估算。3）、餐厅和地下室（停车场）按盈亏平衡考虑。4、项目投资收益测算（详见附件：琼花苑锦江酒店项目投资分析表）序号项目合计第1年第3年第4年第11年第12年第15年…1现金流入1502394969　3131600064510960793403448172055489298256…　酒店客房营业收入1311438965　2861600058

6、948960724997857467477981599147…　商业配套租金收入123737951　27000005562000684055870457757699109…　回收固定资产余值67218052　　　　　　…2现金流出9654625393537792231093031426735265337959053492918338537116…　投资成本（土地及建安装修成本）353779223353779223　　　　　…　运营成本（水电、工资、办公、管理）353053521　770373615869696195177252010325621

7、967371…　营业税、城建、教育附加、印花税79652319　17380383580358440338945354914956053…　所得税（25%）详见附表178977476　1488540728521098747911029043511613692…3净现金流量536932429-3537792232038568637775695455444394679137250761140…4累计现金流量　-353779223-333393537-295617841-103087145760501193995936…　内部收益率8.94%财务净现值

8、（6.6％，万元）79471985投资回收期（年）11.02年四、项目评估分析1、项目所在地市场前景分析近两年扬州市高度重视旅游业，及时实施《旅游名城