四川某高端社区项目物业发展建议及战略定位设计

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1、2021/6/19保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议2项目研究工作的阶段划分第一阶段项目整体定位及整体开发思路2009/06/282009/08/20第二阶段终稿第三阶段营销战略工作最终成果客户特性研究竞争市场研究大盘启动模式研究普通高端消费者访谈项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位规划设计建议项目整体开发思路启动区定位及启动策略建筑单体建议配套物业发展建议大盘启动模式研究竞争楼盘分析消费者需求分析已完成工作2009/08/30第二阶段工作提交初步结论第一阶段主要成果4整体开发思路及启动区位置写字楼酒店文化活动中心ⅠⅡⅢ

2、ⅢⅡⅠⅢⅡⅠ综合市场国际学校商业广场幼儿园幼儿园涉外医院高尔夫练习场专业街(酒吧街)休闲广场森林景观大道高级会所国际网球中心集中商业达成启动区目标必须解决的问题6启动区目标启动区起价4000元/平米以上（均价约4500元/平米），成本利润率达到15％均价4500元/平米意味着什么样的楼盘品质？目标7市场4500元/平米楼盘具有的各项特征片区典型楼盘选择楼盘特征价格主力户型社区配套高新西区学林雅园等类别墅产品性价比高总价60万~70万超过220m2的叠拼极少、简单西区金沙园、蜀风花园城、博瑞花园、锦城花园等成熟区域区域内的文脉社区环境好总价50万

3、~60万单价3800~4500140m2~180m2会所、商业街、幼儿园南区保利名城、翡翠城、清华坊等成熟区域社区环境教育配套具备特殊景观资源60万~70万130m2~150m2会所、商业街、幼儿园、学校、独特的自然资源其他区域金林半岛、麓山国际等别墅产品具备特殊景观资源60万~80万联排7500元/m2200m2左右联排会所、独特的自然资源8启动区目标分解（期望结果，R2）均价4500元/平米目标内涵1、低密度住宅产品2、具有独特的优势资源3、区域生活配套成熟4、社区内规划、环境良好5、良好教育配套设施6、社区配套满足高品质生活需求9R1，非

4、期望结果区域环境启动位置启动配套区域规划为产业区周边生活氛围淡薄地块北面中部容积率1.5左右国际风情商业街学校、幼儿园会所相对于成都其他高档楼盘，启动区容积率较高启动区临近西延线，核心公园资源不能展示区域内生活配套不足启动区商业街仅能展示，不能形成商业氛围10R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾启动区容积率较高核心资源不能展示区域内配套不足商业街仅能展示，不能形成商业氛围低密度产品体现高档品质独特的核心资源展示区域生活配套成熟社区内规划、环境良好良好教育配套设施社区配套满足高品质生活需求现实目标Q1：高容积率与高端产品之间的矛盾Q2：

5、核心资源展示的矛盾Q3：陌生区域与成熟配套之间的矛盾本阶段核心解决的三大矛盾问题的解决方案启动模式及策略配套物业发展建议建筑单体物业发展建议12大盘启动模式研究大盘开发模式研究：大盘启动模式华侨城·波托菲诺：108万m2，容积率，17年成熟社区中心区·黄埔雅苑：47万m2，强势地段，强势地产商南山后海·蔚蓝海岸：55万m2，滨海大道开通的最大获益者二线关外·四季花城：53万m2，工薪白领的精神家园参照系：《深圳销售龙虎榜》13大盘启动模型蔚蓝海岸每期开发均值：18.3万㎡每期套数均值：1667套启动规模：8.4万㎡启动配置：缺乏“画饼”模式：描

6、绘宏伟蓝图启动模式适用范围：1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好）2、存在前提：早期地产营销不充分同类项目：桃源居14蔚蓝海岸的开发策略时间轴2004.11—2005.4第一期第二期第三期价格走势20.325.9分期规模8.4万M22005.5—2006.122007.5—2008.4主力户型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房660065005300首期缺乏配置居住氛围不浓项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二

7、期开始启动，迅速放量。15大盘的启动模型黄埔雅苑每期开发均值：11.98万m2每期套数均价值：753套启动规模：10.7万m2启动配置：会所（售楼处）“以点带面”启动模式理论基础：——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力——新经济学观点：消费者是有限理性的波托菲诺每期开发均值：11.98万m2启动规模：7.1万m2启动配置：会所（售楼处）“以点带面”启动模式16黄埔雅苑的开发策略13.3分期规模主力户型时间轴2006.7200712008.5第一期第二期第三期第四期2009.310.710.

8、513.4价格走势9200900090008500首期配置：会所总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套