房地产全程策划营销案提纲

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1、房地产全程策划营销案报告现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资可行性调查报告　　2、项目投资策划营销；　　3、项目规划设计策划营销；　　4、项目质量工期策划营销；　　5、项目形象策划营销；　　6、项目营销推广策划；　　7、项目顾问、销售、代理的策划营销；　　8、项目服务策划营销；　　9、项目二次策划营销。10、媒体推广计划 11、项目全程策划报告 12、项目前期营销策划报告 13、市场调研分析报

2、告 14、项目方案评估研究报告 15、户型设置研究方案 16、项目营销诊断分析报告 17、市场推广方案  18、项目市场营销策划书 19、项目楼盘定价策划书 20、项目传播方案报告 21、项目特别行动促销方案 22、项目定位策划方案：：广告定位、市场地位 23、项目品牌规划方案第14页，共14页目录序言一、项目概况项目基本情况、指标、总体情况、区域位置情况二、发展商简介企业发展历程、背景、现经营状况、先前所做项目情况三、项目现所存在和面临的主要问题（施工，形象等影响项目销售的问题）第一章项目投资策划营销　　项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是

3、考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一、项目用地周边环境分析　　1、项目土地性质调查　　.地理位置地质地貌状况.土地面积及红线图　.土地规划使用性质　.七通一平现状　　2、项目用地周边环境调查　　.地块周边的建筑物　　.绿化景观　　.自然景观　.历史人文景观　.环境污染状况　　3、地块交通条件调查　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划　　.项目的水、路、空交通状况　

4、　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状　　4、周边市政配套设施调查　　.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施第14页，共14页.周边可能存在的对项目不利的干扰因素（地理位置、配套、交通等）　　.历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势判断　　1、宏观经济运行状况　　.国内生产总值：　第一、二、三产业数量　　（房地产所占比例及数量）　　.房地产开发景气指数　　.国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地（其中房地产开发所占比重和数量）　.社会消费品零售总额：居民消费价格指数、　商品

5、住宅价格指数　.中国城市房地产协作网络信息资源利用　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规　　.项目所在地的居民住宅形态及比重　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析　　.各种档次商品住宅客户分析.、商品住宅客户购买行为分析三、土地SWOT（深层次）分析　　1、项目地块的优势Strangt

6、h　　2、项目地块的劣势Weakness　　3、项目地块的机会点Opportunity　　4、项目地块的威胁及困难点Threaten四、项目市场定位　　1、类比竞争楼盘调研:　　类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判　　2、项目定位　　.市场定位：区域定位主力客户群定位第14页，共14页.功能定位：商住、商业、商务、纯住宅　　.建筑风格定位：亚欧风格、拉丁风格、中国古典建筑风格、民间风格等五、项目价值分析　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：　　选择可类比项目　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价

7、值实现中的权重　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值　　A市政交通及直入交通的便利性的差异　　B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异　　各种污染程度的差异　　社区素质的差异　　C周边市政配套便利性的差异　　项目可提升价值判断　　A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布