中粮地产（集团）股份有限公司-中粮·澜山营销策划报告

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1、中粮地产（集团）股份有限公司-中粮·澜山营销策划报告惊艳●澜山世联地产2009/02/20中粮澜山将在2009年怎样重新上演一场惊艳深圳的营销游戏？中粮·澜山营销策划报告谨呈：中粮地产（集团）股份有限公司销售目标：销售81>.2亿，营销费用1000万总占地89><>2216.8平米，建面907><380平米，容积率1.1，共256户2008年月推出套，尚余套2009年月起推出，共套总货量金额10.<3个亿写在前面在售将售1惊艳’s前提prerequisite营销’s前提宏观市场研究——09年市场何去何从？区域市场研究——

2、宝安市场的专业把握？项目基本判断——项目营销的战略方向？宏观视角.深圳楼市-20092008，全国房市整体低迷：房价持续下跌，08年成交量相对07年大幅萎缩??70个大中城市新建商品房价格指数从08年8月开始连续下跌5月。09年1月70个大中城市新建商品房价格指数同比下降1.4%，同比下降0.<3%??08年全国商品房销售面积6.2亿平米，同比下降18.64%；成交金额24070亿元，同比下降18.69%。历年成交量不断攀升趋势终止。下降2.<3%70个大中城市新建商品房价格指数历年全国商品房成交情况下降18%08年11

3、月，深圳一手房成交面积为59.22万平米，环比上升75.01%，同比也上升294.04%；12月1日以来的周平均成交达到1782套，比11月高出18%。2009年，深圳一手房成交量大幅回升，2009年第六周（2.2~2.8）共成交10<36套，成交均价为10648元/平米；08年11月起，深圳市场明显回暖，成交量大幅攀升深圳上海北京广州在政策利好刺激下，08年11月、12月一线城市成交量均环比增加，成交价格除广州上涨外，其它三个城市均下降。与去年同期相比，珠三角率先回暖，其中深圳成交量大幅攀升，广州持平，上海、北京大幅下

4、降。为什么回暖？外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台【大量鼓励房地产政策】利率下调首付比例下降放松二套房政策购房入户政策……政策视角陈董观点：珠三角企业规模不是特别大，转向灵活，又主要以港澳商人为主体，其个人资产与公司资产分得比较清楚，保障机制足够，影响有限【经济刺激计划执行中】投资：4万亿刺激计划出口：数次调高出口退税降息：屡次降息，最近一次108个基点外资：四部委正式将外资非正常撤离追责上升国家高度国家通过扩大内需政策，积极拉动经济的复苏，各种政策的出台较为有效地拉动经济发展扩大内需——从出口大国转为消费

5、大国途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资

6、拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路国家统计局1月22日发布的数字显示，在国际金融危机对国内经济的冲击仍在继续的情况下，我国上月部分经济指标却显露一些积极的变化。2008年12月，我国社会消费品零售总额实际同比增长17．4%，比上月加快0．8个百分点。其中，汽车、服装、化妆品等部分商品销售有所回升，去年11月份，我国进出口从10月份同比增长17.6%急速下降到负9%,12月份为负增长11.1%，增速陡降的趋势得到初步遏制。宏观政策初显成效；宏观政策初显成效：2009年1月经济数据向好，表明中国经济在全球低迷下继续向前

7、。国家统计局昨日公布的数据显示，1月CPI同比上涨1%，涨幅较上月回落0.2个百分点；PPI同比下滑<3.<3%。业内专家认为，综合近期公布的一些数据以及其他信息分析，中国经济有回稳的迹象1月份我国居民户人民币贷款猛增，相比去年每月几百亿元的金额明显增长。专家分析认为，在国家一系列刺激内需政策效果下，消费信心在提高。经济视角为什么回暖？民间信心回升：股市09年初显回暖。在宏观政策的刺激下，2009年开年以来，股市震荡走高，初显回暖；近期股指持续冲高，上证指数在2<300点附近才放慢前进的步伐。上证指数—日K线图民间信心为

8、什么回暖？刚性需求支撑：1000余万人口VS连续<3年的需求压抑过去三年住宅年平均销售套数/城镇家庭户数过去十年住宅年平均销售套数/城镇家庭户数下图两个指标，深圳均明显低于北京、上海、广州等1000万人口的一线城市，因此横向比较，深圳尚有较大的购房需求；“高价下的需求抑制”：2005年开始，深圳的商品房住宅价格高速增