焦作都市花园小高层产品营销推广报告

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1、都市花园小高层产品营销推广报告1焦作小高层住宅市场研究1.1供应量目前市场在售小高层供应主要有远大·南北苑、太极景润花园、福安九里香堤、碧海云天等几个较大的项目，就物业的形态上分布看，除了太极景润花园，小高层仍处于附属性开发的状态，其中小高层、高层供应量如下图：项目名称总建筑面积(万㎡)小高层建筑面积(万㎡)小高层套数(套)远大南北苑1612850太极景润花园15151000福安九里香堤7.80.760碧海云天52.1120未来潜在的含有小高层物业的项目主要集中在焦南新区，在市场中已有信息公布的有新城国际、名门豪廷、锦江商业广场、焦作建业森林半

2、岛项目、山水国际以及本项目。其中小高层，高层住宅规模如下图：项目名称建筑面积楼体分布启动时间新城国际5万㎡6栋12层小高层,4栋16层高层、2栋20层高层06年5月份左右推出名门豪廷(一期)4万㎡4栋小高层、1栋高层06年下半年入市锦江商业广场未知未知未知焦作建业森林半岛约20万㎡未定06年6月份认购山水国际(一期)约1.5万㎡3栋小高层06年10月入市都市花园36400㎡5栋小高层06年下半年销售Ø目前市场在售小高层、高层项目不多，主要在2004年底开始打入市场，总体供应量30万平方米，按60%的销售率来算，所剩体量在12万平方米左右。33Ø

3、在06年下半年即将启动的房地产项目中，主要集中在正在建设中的焦南新区。为了塑造新区作为现代都市的整体效果，同时提高开发利润，开发商在物业类型的选择上，逐渐以小高层、高层为主。Ø06年下半年小高层，高层总供应量达35万平方米，基本与2005年及2006年上半年的市场总投入量吃平，也就是06年下半年在市场中出现的小高层、高层住宅项目总量已达2005年住宅实际销量32.29万平方米(数据来自市场研究报告)的1.5倍。1.1产品规划项目名称结构容积率立面主力户型及面积（m2）远大南北苑板式2.6橘红色三色面砖二房110㎡三房142㎡四房165㎡太极景润

4、花园点式4.3灰、白、黄自然色三房130-140㎡福安九里香堤点式2.1暗红色面砖、配以灰白色点缀119-127㎡三房碧海云天板式1.33银灰蓝为主，搭配以白色线条三房140㎡四房160㎡新城国际点式1.2深桔红为主，搭配灰白色线条三房145㎡四房160㎡Ø每个小高层外立面基本与整个项目的色调相一致，以简洁、明快的蓝色，桔红色、红色色调为主，多体现现代主义风格。Ø在产品规划上，容积率较高，部分高层项目已达4.3，在产品结构上，采用点式结构的项目较多。Ø在主力户型，各个竞争项目差别不大，基本与市场需求相一致，均以三房与四房为主，在面积分布上，三房

5、范围为130-145㎡之间，四房范围为140-160㎡。1.2售价及销售情况项目名称均价(元)月均销售销售率及销售周期远大南北苑2160元20套04年5月份开始发售，现一期销售80%33太极景润花园一期2100元、二期2300元19套一期04初开始发售,18月售完,二期刚刚接受认购福安九里香堤1558元11套05年5月至今95%碧海云天2000元17套05年9月至今92%Ø目前市场小高层销售均价在1900元/平方，除了福安九里香堤价格低于市场均价，其它项目报价均在2000元左右。但随着焦作建业森林半岛、名门豪廷等高档物业的推出，会进一步拉动新区

6、小高层物业的价格。Ø市场消化速度较慢，上图中月均销售套数为项目整体销售情况，刨除多层物业，小高层月销售量在15套左右(上述竞争项目当前推出房源中含有部分多层物业)，但随着区域小高层物业的增加，在一定程度上会一步加强市场对小高层物业的认知度。Ø销售周期较长，尤其是客户积累期，从开始推广到项目开盘，至少在半年左右。1.1客群特征目前竞争项目大多是多层和小高层混合销售，小高层客户群没有进行单独筛选与分析，不能直接了解其客户属性，但基于小高层作为高档物业的特征较明显，现对市场上价格较高的项目客户群进行分析，以此得出可能购买小高层的高端客户特征：Ø职业特

7、征根据多个项目销售人员反映的情况，小高层项目的购买者在职业上具有很大的共性，主要构成为：国有企业职工、公务员、个体户、私企老板、金融单位，国家事业单位的人员。其中以国有企业职工、公务员和私企老板所占比例最大，三者达到60%左右。Ø客户来源一部分是焦作市原有的居民，购房原因主要为改善居住环境和用于投资，其次的购房主力人群为焦作郊县的居民，在经济水平有一定提高的基础上，希望能走进大都市，享受另外一种形式的生活。外市人口的购房比例不是很大，主要与焦作市的产业结构有关。Ø年龄特征33在成交的客户构成中，主要以社会的中产阶层为主，这些新富起来的城市中坚力

8、量，年龄特征比较明显，主要分布在30至50之间，以40多岁的最为突出。1.1营销手段项目名称项目定位推广主题主诉求推广渠道远大·南北苑焦作的中南海名家