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《以规范合同为依托 以保护物权为核心 以行业发展为导向——《物业承接查验办法》的理解和适用》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、以规范合同为依托以保护物权为核心以行业发展为导向——《物业承接查验办法》的理解和适用一■【政策导航】POLICYLEADING文/陈伟《物业承接查验办法》的理解和适用物业承接查验制度是《物业管理条例》(以下简称《条例》)确定的七大基本制度之一.2010年1oN14日,住房和城乡建设部制定并印发了物业承接查验办法》(以下简称《办法),将《条例的有关规定进行细化,补充和h.i;l目陈伟法律法规规范合同行为是对契约自由的适度干预,符合现代社会市场经济的特征和要求.办法》规范前期物业管理合同中的承接查验行为,正是合同监督管理理论的实际应用.目前政府之所以应当监管物业承接查验活动,主要基于
2、以下两个方面的原因:一方面,物业管理活动具有准公共性,前期物业服务合同的主完善,增强了物业承接查验制度的可操作性,明确了建设单体,表面上是建设单位和物业服务企业双方,但合同的内容,位,物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义履行和结果涉及到物业管理区域内全体业主的利益,对物业务.办法》的出台,对减少建设单位的丌发遗留问题,降低承接查验这'合同行为进行规范和监督,有利于维护社会公物业服务企业的管理服务风险,维护业上的共同财产仅益,共利益;另一方而,住竞争性的物业服务市场中,物业服务企化解物业管理的矛盾纠纷,构建和谐互信的物,I管理关系,业与建设单位处于不半等的缔约地位,迫于建
3、设单位的选择具有重要的现实意义.权压力,物业服务企业往往不得不接受不公平的合同条件,前期物业服务合同双方权益失衡的情况较为普遍,其中的一一,《办法》的法理依据个主要现象就是物业承接查验活动缺失或者流于形式.因(一)规范合同行为一一《办法》是合同法原理的实际此,有必要通过规范合同行为来平衡双方当事人的利益,以应用维护物业管理的市场秩序.物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主(二)保护业主物权一一《办法》是物权法原则的切实要内容和关键环节,其本质是建设单位和物业服务企业之间体现.…的民事法律行为,应当坚持契约自由的合同法原则.但是,这..物业管理活动的出发点和归宿,是业主物权
4、利益的最一并不意味着合同当事人的契约自由小受任何制约,国家通过大化--物权法的基本原则,是最大限度保护业主的g1I_…_…一0.……:j…～…8lEMEl_:一～………～L…一虽然物,【承接查验仃为…建设位和物业服务企业共同施,但该合川行为的结果却与物的主人业主密切相关.如果离开J保护业=物权这一合川目标,前期物,I管理活动兀疑丧失权利础.《办法》之所以应当在物业承接查验活动中切实体现保护业主物权的原则,根本在于前期物业管理阶段业大会缺位的现实难题.现代物,ll,分割销售的开发模式和建筑物分所有权的,:权模式,决定了建筑物的共有物仅和共同管理仅必须由命体业l束仃使.前期物业管理阶
5、段,由于不具备,II,主人会成的法定条件或现实条件,在业丰共同利益代表缺位的情况下,山建设单位(初始业主)代行业土大会的责,选聘物,I服务企业并签订Iji=『期物业Hl未务合同,足合乎逻辑的商业惯例(址然一直箭受诟病却难以找出替代模式);由物,II,服务企业(仞始服务者)代替,』丰大会的职责与建设单共办理物业JL彳丁音15分的承接验手续,样是合理和务实的制度安排.是,物,I服务企业选择权_{{建设位代为行使,物,【仃部分的承接台验杖由物,I服务企业代为行使,这种双重破代理的角色,决定了业主在前期物业管理阶段的弱势地位.囚此,出然规范建没单位和物业服务介,J双方的台川为址办))的丰
6、线,但尢论从杈利小源出发,还足从维护会公半的角度,《办法》部应'以保护业主物权为最终落脚点.(三)促进行业发展一一《办法》是《条例》理念的全面贯彻《办法足条f々lJ的配会性畋策,性质上属于广义的行政管理法,是政府行使物业管行政管职能,实现物业管于丁蚁监管F1标的费丁段.办法通过浊化建设单位在承接查验作叫J的义务和责任,通过加强对物,l服务,『I,在承接查验lJl
7、作巾的指导干uf办助,最人限度地减少丌发建设遗问题,为前期物,I管理活动创造有利条件,以促j苴物,J管理行,Ik~9健康发展,体明了"发展为重"的念;办法》通过规范物业承接查验行为,最大限度地调和前期物,I管理活动中的各
8、种矛盾和冲突,充分平衡建设单似和物业服务企业的利,以维护公1t的交易秩序和市场环境,体现J…卜衡利益"的怎;《办法》在充分认识前期物业管阶段业土大会缺位的前提下,通过发挥地产行政l丰管部门的监督和指导作用,依靠公权的适度介入来保护处J弱势地位的业主的权益,体现了"保护弱者"的理念.此,从这个意义,《条例"发展为重,平衡利益,保护弱者"的法念,存办法》中得到了全面的贯彻落实.在物业承接查验活动中,"发展为重"与"平衡利菥"和"保护弱者"是相辅相成,互为因果和互为促进【政策导航】豳一
