2010全国老年公寓调研报告报告

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1、目录第一章老年公寓基本概念31.1相关产品概念31.2“老年公寓”概念4第二章老年公寓的发展机会52.1我国社会老龄化现状与发展预测52.1.1我国老年人口数量多、比重大52.1.2我国社会老龄化发展速度快62.1.3“三口之家”已成为社会的主力家庭结构。72.2老年公寓市场存在较强的市场购买力72.2.1老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件。72.2.2老年人福利水平提高为老年公寓养老消费解除后顾之忧。82.2.3子女为父母入住老年公寓提供资金支持。82.3老年公寓市场存在较强的购买意向82.3.1养老观念的转变促生老年公

2、寓养老需求82.3.2消费观念的改变促进购买行为92.4我国养老住宅的相关政策11（一）国家及相关部委颁布的指导性政策11（二）老年住宅相关标准11（三）国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策11（四）部分企业在发展养老地产时得到了地方政府资金和土地方面的支持12第三章中高端老年住宅市场现状分析14第四章国内老年地产案研究（案例借鉴）181、北京东方太阳城212、北京曜阳233、北京太申祥和244、上海亲和源265、浙江金色年华2873/736、三亚清平乐317、乐成集团338、众仁花苑和众仁乐园359

3、、汇晨33第五章案例总结分析35小结：错误！未定义书签。观点总结：错误！未定义书签。第六章养老住宅的商业模式和开发思路556.1养老住宅的商业模式556.2养老地产投资开发思路63第七章打造老年公寓的必备条件错误！未定义书签。1、外部环境要求错误！未定义书签。2、对开发商要求错误！未定义书签。3、打造老年社区的KPI指标错误！未定义书签。第七章老年公寓的盈利模式错误！未定义书签。7.1以美国太阳城为列：错误！未定义书签。7.2老年住宅赢利模式的运用策略分析错误！未定义书签。7.3国内老年住宅物业管理赢利模式分析错误！未定义书签。

4、7.3.1老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测错误！未定义书签。7.3.2老年住宅社区服务的供应及收费方式错误！未定义书签。第八章老年公寓预期6573/73健康养老养生地产前言随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，旅游地产、老年公寓地产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，有望成为地产开发的蓝海。本报告选取了老年公寓这一物业开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场机会进行挖掘，然后，对国内和国内一些成功的案例进行研究借鉴。在此基础上，对老年公寓项目选址、小区规划、产品和配套的特点进行总结。第一章老年公寓基本概念1.1相关产品概念目

5、前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，例如北京的第一、第五福利院和上海的众仁花苑和众仁乐园等。第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，例如北京的汇晨、寿山福海敬老院等。前两者也可以统称为养敬老院。老年公寓或者老年社区应属于民办民营式的经营模式。经营模式机构类型公办公营公办民营民办民营福利院敬老院老年公寓销售+持有持有（出租、会员制）纯销售商业模式持有持有73/73敬老院——政府收益型福利院——政府福利型老年公寓——企业

6、赢利型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月/人。主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京东方太阳城、上海亲和源、三亚清平乐等。民

7、办民营的老年公寓一般为营利性的，由民间筹资，以营利为终极目的。如为满足海外侨胞回国安度晚年的要求而建设的设备先进、服务一流、豪华型的别墅型老年住宅。这种公寓按商业模式来分一般分为三类：纯销售、持有、销售+持有。国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不少，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发

8、展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。1.2“老年公寓”概念所谓“老年公寓”也即老年社区，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合73/73的模式。它既是一种新的