【实用版】商业地产基础知识培训

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1、【实用版】商业地产基础知识培训商业地产基础知识2010-08-01内容大纲一、商业地产二、物业类型三、零售业态四、商圈知识五、典型案例商业地产概况1、商业地产的定义2、商业地产的物业类型3、商业地产的发展历程7><4、商业地产的市场规模5、商业地产的产业链资源6、商业地产存在的问题“如果你现在从事商业地产工作，那么，恭喜你，你进入了中国目前最具‘钱途’和‘前途’的支柱性产业之一”什么是商业地产？商业地产的定义并无科班、统一的定义。政策及理论研究永远落后于市场发展。“商业地产”概念是中国大陆独有。港台及国外，普遍叫法是“零售不动产”，国内还有“商业房地产”、

2、“商用物业”等叫法。商业地产，顾名思义是作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等概念。商业地产以经营各种不同的零售业态为主体，以通过良好的运营获取持续、稳定的租金等收益为目的的长期物业投资。商业地产的类型狭义范畴（retailrealestate），包括购物中心(MALL)、步行街（商业街或商业步行街）以及社区商业。广义范畴（commercialrealestate或commercialproperty），还涵盖专业市场、写字楼、酒店、酒店式公寓。我国普通采用的是广义范畴。物业类型：城市综合体、购物中心、商业街

3、(步行街)、社区商业、专业市场(批发市场)、酒店、写字楼、酒店式公寓等。（万达广场、华润中心、天河城、正佳广场、万象城、北京路步行街、番禺丽江花园社区商业、白马服装城等）住宅地产VS商业地产住宅地产商业地产经营模式：发展商大多数采取销售模经营模式：只租不售或只销售部分面式，模式相对简单积，绝大多数物业为开发商长期持有物业功能：主要功能是居住物业功能：购物、饮食、休闲、娱乐等地段要求：不一定选址闹市区或核心地段要求：首选城市(未来)核心商圈、商圈，如大盘项目（凤凰城）及别墅交通便利、周边消费潜力强目标客户：符合定位的品牌租户（开目标客户：符合定位的市民业前）

4、资金规模：整体相对商业地产要求小资金规模：资金更密集，动则上亿、几十亿，乃至上百亿商业地产VS住宅地产住宅地产商业地产3-5资金回收：相对慢，年或更长培资金回收：资金回收速度快8养期，天河城用了年才收回成本开发环节：开发商只要将房子卖出开发环节：将商铺租赁或卖出去只是一个去，将物业管理做好，就基本大功告新起点，后续运营管理更重要，只有让大成，没有后续运营环节概念部分合作商户能赚到钱，才能获取长期、稳定租金收益专业程度：较高，开发商综合实力要专业程度：相对商业地产要求低求更强投资收益：长期收益，相对高；投资收益：一次性收益，相对低（住宅与商业地产建设成本差距

5、在50％以内，从销售看，商业地产单位平方售格一般能达到住宅的3-10倍；另外商业地5产还有长期租金收益，天河城目前年纯租金收入个多亿）业界有一个比喻，建住宅的是“小学生”，搞写字楼、酒店的是“中学生”，而开发商业地产的则是“大学生”。中国商业地产发展历程中国商业地产发展历程1、商业地产溯源：自古有之“”“”“”—“”古代的商埠、墟、市井自发而成的商业街；2、商业地产概念的提出2001年由国内商业地产领军企业万达集团提出；3、MALL催生商业地产1997年初深圳铜锣湾集团陈智最早提出SHOPPINGMALL概念；1982年12月25日，佛山兴华商场SHOPP

6、INGMALL开业；中国大陆第一个购物中心诞生在广东（天河城）；“”<4、业界普遍认可的元年--1996年1996年2月9日广州天河城试业；“”清明上河图：宋代人气兴旺的商业街SHOPPINGMALLTEEMMALL兴华商场天河城5、商业地产发展阶段及特征第一、雏形阶段：20世纪80年代阶段特征：自发探索、没有形成明确概念、主要产品形态是商业街；传统百货升级，增加餐饮和娱乐业态（如佛山兴华商场SHOPPINGMALL），但本质上与购物中心还是有区别；第二、形成阶段：20世纪90年代阶段特征：主动尝试、导入SHOPPINGMALL概念、开始诞生具备范本效应的

7、购物中心项目(如天河城)、形成新兴市场机会；第三、发展阶段：20世纪20年代至今阶段特征：商业地产概念明确提出、全国热潮、经营状况参差不齐、产品形态百花齐放、城市综合体诞生；第四、成熟阶段：未来10年“”阶段特征：二三级城市成主战场、理性回归、大浪淘沙、政策出台及完善、资本运作机制探索及完善（REITs、保险资金入市）中国商业地产市场规模210901>.17亿元（2008年国内住宅开发投资总额）39<47.55亿元(2008年国内商业地产开发投资额)11.5%（2008年同比增长率，金融危机影响有所放缓）10<480.18万平米(2008年国内商业地产新开

8、工面积)第2位08（年新增投资额全球排名超英国，仅次于美国）12%