在建工程抵押估价相关问题的探讨

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1、在建工程抵押估价相关问题的探讨王伟（深圳市国策房地产土地估价有限公司，广东深圳）摘要：随着限购、贷款利率上调等诸多政策深入的影响，开发商资金面临着不可避免的压力，在建工程抵押贷款成为了直接融资的有效途径，而银行等金融机构为了更好的规避风险和获取最大效益针对在建工程抵押审核也相当谨慎。关键词：在建工程；抵押估价；相关问题一、资料搜集1、搜集资料时尽可能认真、细致，与估价对象相关资料尽可能搜集齐全，这样有助于估价人员对整个项目的把握，针对在建工程抵押估价，委托估价方需提供的最基础资料包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证

2、》、《建设工程规划许可证》等材料,也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。其余需根据具体情况要求其提供下列材料：《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》、《国有土地使用权出让合同》、建筑总平面图等。2、作为估价人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险，审查资料时，重点关注在建工程的规划指标，如果在评估中发现实际规划与证载不一致，如建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。3、在建工程中尤其

3、是商业性房地产与住宅房地产，有一些房地产是已经预售或存在合约（租约、联建等）限制的，这要求我们评估人员应该格外小心查证。二、在建工程评估方法的选择在建工程的估价在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法作为其基础的估价方法，但由于目前在建工程资产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他估价方法，以便更好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴近市场，目前常用的有工程形象进度法和变动因素调整法

4、。工程形象进度法是以工程预算为依据，按评估时勘察确定的工程实际进展程度及各部位占工程总量的比重，估算在建工程工程价值的方法。这种方法适用于施工期较短且价格变化较小的在建工程。变动因素调整法一般针对于工期较长、设计有变更、价格有变动的在建工程，以原预算或实际支出为基础，根据设计变动引起的预算增减情况和价格变动幅度进行计算。实际操作中估价方法的选取如下：1.在建工程已经完成或接近完成，只是尚未办理竣工验收、交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估；2.对于实际完成工作量较少的在建工程，一般采用成本法或假设开发法进行评估

5、；3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时，有的项目还没建成在市场上就已经落后了，市场价值远低于实际的投入，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。三、估价计算工程中的相关问题以下就一般估价技术路线中的成本法和假设开发法进行说明：运用成本法进行测算时：1、计算土地价值应注意两点。一是对于一宗土地上存在多栋建筑时，若评估范围仅包含在建工程所占土地面积，应计算该项在建工程分摊土地面积的价值，必要时应作土地

6、分割测绘，明确该项在建工程所占土地面积。二是土地价值应采用评估时点的市场价值，而不是土地取得的成本。土地的市场价值可采用市场比较法、基准地价系数修正法等进行评估。2、在建工程总投入的价值。在建工程总投入由多个子项组成，如专业人员费用、报建费用等发生在项目前期，与工程进度无关，建筑安装工程费用、管理费用、投资利息都与工程进度有关，应分别计算。3、各项基础费用以估价时点对应的相关标准为准，取费依据充分合理。运用假设开发法进行测算时：1、对于在建工程为住宅小区的，住宅小区一般都要配备一定数量的公共用房，如物业管理用房、配电间、消

7、防室等，这些公共用房是不能单独进行销售的，因此，此部分不纳入开发价值进行计算，但是需要计算成本。2、确定在建工程续建完成后的不动产市场价值时应注意：一是优先采用市场比较法确定未来不动产的销售价值，对于有收益性的物业可选择收益法进行测算；二是未来不动产往往不可能全部售完，特别是商业比例较大时应考虑其的销售率。3、对预期利润应该根据预测确定该项目未来市场行情，预测未来在建工程建后是适销对路的，应该考虑加计一定的利润，当预测未来在建工程可能存在销售行情一般，应该少计或不计项目利润，当预测未来在建工程建成后根本就不好销售或售不出去

8、，应该不考虑利润甚至在考虑一些扣除项。4、对于工程形象进度，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。对于上述不同的情况，评估时必须准