一方通知解除合同不能适用“定金罚则”案例

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1、一方通知解除合同，不能适用“定金罚则”案例【案例来源】本案例根据国晖（2010）粤晖民859号档案资料编写【案情简介】2010年8月29日，原告薛某与被告赵某签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定由被告出售深圳市福田区城市主场某小区一套商品房给原告，价格625000元，同日原告交付定金50000元给被告。后被告向银行申请消除抵押续楼时，银行单独就此套消除抵押、续楼，因该套房产是与另外两套房产一起购买，一起捆绑向银行抵押贷款，故银行不同意单套解除抵押以续楼，要求三套同时抵押续楼。被告同意三套同时消除抵押续回房产。因三套续楼费用比一套

2、续楼费用高，原告不同意承担另两套房产的续楼费用，要求被告承担。被告以合同约定自己尽得625000元，一切费用由原告承担为由，不同意承担。协商未果，酿成诉讼。原告要求解除合同，由被告双倍返还原告定金共计10万元，另赔偿原告经济损失5万元。一审法院经开庭审理，主审法官认为，原告诉请有理，但希望双方和解，如果不能和解，将支持原告的双倍返还定金共计10万元的诉讼请求。【本案焦点】1、究竟是哪一方的违约行为导致双方签订的《深圳市房地产买卖合同》无法继续履行？即合同没有约定，事先也没有预见的三套房产需要同时续楼，因而产生更多的续楼费用到底应该

3、由谁承担？是单方违约还是双方均存在违约行为？92、买方是否有权在一个月内诉请解除合同及双倍返还定金？即被告是否需要双倍返还已收定金？【相关法律知识】一、什么是违约的民事责任？违约的民事责任，即违反合同的民事责任或违约责任，是指合同的一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。二、合同当事人是否一定要存在过错才承担违约责任？根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，就应当承担违约责任。即违约构成的要件是单一的，就是客观上有违约事实即可，而无需有主观过错这一要件，这在学理上称为无

4、过错责任的归责原则。在诉讼时，请求追究违约一方的责任只要证明客观的违约事实存在即可。三、违约责任的种类我国《合同法》规定了五大类违约责任形式：1、继续履行责任，也称强制履行，是指在违约方不履行合同时，对方有权请求其继续履行或者通过诉讼由法院强制违约方继续履行合同债务的责任形式。其构成要件如下：（1）存在违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为；（3）合同能够继续履行。2、补救责任。《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合9约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确的，依照本法第六

5、十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”3、赔偿损失。即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任形式。根据《合同法》规定，当事人一方不能履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。赔偿责任属于补偿性质的责任，通常不具有惩罚性，它的目的在于弥补或补偿违约行为所造成的损失。4、定金责任。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人名共和国担保法》约定一方

6、向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定约定的债务的，应当双倍返还定金。”5、违约金责任，又称违约罚款，是由当事人约定的或由法律规定的，在一方当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。违约金具有惩罚性和补偿性的双重性质。因为双方允定或法律规定的违约金数额相当于未违约方因对方违约造成的损失，即相当于赔偿，在此情况下，违约方在支付了违约金后，就不需向对方支付赔偿金，除非双方约定的违约金小于

7、非违约方实际受到的损失，违约方在支付了违约金后，还应再进行赔偿，以补足违约金的不足部分。违约金的惩罚性体现在只要约定或法定必须支9付违约金的条件出现，不论违约是否给对方造成损失以及损失的大小，均应支付违约金。为了避免当事人自有约定的违约金过高或过低影响合同公平正义，法律规定当事人可以请求人民法院或仲裁机构裁决增加或减少，体现公平原则以保护双方利益。四、在双方违约的情况下如何承担法律责任？《合同法》承袭了《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条的规定，规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”即合同双方当事人都违反合同

8、的情况下，双方当事人应根据各自违约行为的情况，对相应的损失承担责任，而不是各承担自己的损失，也不是平均承担责任。【律师代理意见】本所律师接受一审被告赵某的委托，担任其代理人，通过认真分析有关证据材料和了解案件情况，确定了以攻为守的代理意见：一、赎楼