预售商品房买受人权利保护的法律问题

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1、以先进文化促进品牌战略的发展[摘要]新经济时代的企业面临的办法》第2条和第5条的规定，商品房预售是指房地产开发经营企业将符合默国家规定条件的、正在建设民中的房屋先出售给买受人，萌由买受人支付定金或者房价Ｓ款的行为。但是，由于预售蠹商品房尚未形成特定的不动缬产财产，买受人在履行买卖桫合同后在实际上并不能必然鹤取得预售商品房的所有权及钅其占用范围内的土地使用权裴，因此，买受人对预售商品进房只是根据买卖合同享有取苌得其财产所有权及其占用范庞围内的土地使用权的期待权倘。房地产开发经营是一种资逻金密集型

2、经营，加之房地产笸开发经营企业在与买受人关适系中的优势地位，以及《担保法》第91条关于定金数额“不得超过主合同标的额涓的百分之二十”的限制，在稿商品房预售实践中，作为消溷费者的买受人往往在取得权碡属证书之前甚至房屋竣工之裕前已经支付了绝大部分乃至髅全部房价款。但是，买受人闾的权利有时却因法律规定上愠的不足，受到了严重侵害却编难以得到切实有效的保障和麝救济。一、已经设定土地踵使用权抵押的土地上开发的鞣商品房或者设定在建工程抵妣押的未完工商品房是否可以批预售？如果可以，如何解决抵押权人和买受人

3、之间的权酶利冲突？为了筹集资金，擒房地产开发经营企业在向金瘳融机构借款时，往往以土地黟使用权或者在建工程作为抵啃9/9押物。根据《城市房地产管锂理法》第47条第2款和《澄担保法》第34条第1款第殛3项的规定，是允许以土地蛳使用权作为抵押物的。对在恨已经设定土地使用权抵押的土地上开发的商品房，无论气是《城市房地产管理法》还悬是具体的行政法规《城市房圣地产开发经营管理条例》、舫行政规章《城市商品房预售尼管理办法》都没有关于禁止┘预售的规定，只是规定商品∶房预售人应当在商品房预售初合同签订之日起30

4、日内持派商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案驿手续。关于在建工程，《城剑市房地产抵押管理办法》规界定在建工程可以用作抵押物蚤，其第3条第5款规定，“胲在建工程抵押，是指抵押人透为取得在建工程继续建造资ゴ金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占修有的方式抵押给贷款银行作擎为偿还贷款履行担保的行为入。”并且没有关于禁止房地è产开发经营企业对已经办理缨在建工程抵押手续的在建工蕴程申请办理商品房预售许可证的规定。而且在实践中，

5、邛房地产管理部门在这种情况冕下也都为房地产开发经营企┈业办理了商品房预售许可证巾。在买受人与房地产开发经营企业签订预售商品房买卖ろ合同并支付了绝大部分乃至ツ全部房价款之后，但取得房纬屋所有权证和土地使用权证骠之前，如果因房地产开发经愍营企业没有及时履行借款合瘙同中的还款义务，债权人行箍使抵押权，则买受人享有的神取得预售商品房所有权和土谂地使用权的期待权，也就不9/9复存在。如果房地产开发经营企业的经营状况已经发展ㄏ到这种地步，买受人要收回炭已经支付的房价款，实际上狁已基本没有可能。为了防止

6、郓因商品房预售后交房时间过埔长、不确定因素多而大量发败生的买受人风险大、权利受侵害情况多的问题，保障买捎受人的消费者权益，有些省蝴市已经将房地产开发经营企瞠业申请办理商品房预售许可ぬ的条件提高。如从今年1月哓1日起，上海市和广东省将姝申请商品房预售许可的工程＾进度标准规定为：七层以下商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构封顶；┋八层以上商品房项目，应完旰成基础工程并施工至主体结掰构2／3以上；这就意味着あ，房地产开发经营企业必须敬在完成总投资额的约50%氧后，才能进行商品房预售。澍但是

7、，这并不能有效或者比闸较根本地解决问题。平衡借款合同债权人和预售商品房买受人之间的这种权利或者利益冲突，考虑现行的法匣律规定和确定解决问题的价散值取向是必须的。从现行法锪律规定上分析，《担保法》赏第49条第1款规定：“抵哌押期间，抵押人转让已办理痈登记的抵押物的，应当通知秋抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人咕未通知抵押权人或者未告知轻受让人的，转让行为无效。⑥”第2款规定：“抵押人转渖让抵押物所得的价款，应当亭向抵押权人提前清偿所担保低的债权或者向与抵押权人约禅定的第三人提

8、存。超过债权⒓数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。裤”《城市房地产管理法》第鲂9/944条第2款规定：“商品宪房预售人应当按照国家有关阀规定将预售合同报县级以上内人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案喝。”《城市商品房预售管理办法》第10条第1款规定：“预售人应当在签约之日菽起30日内持商品房预售合缛同向县级以上人民政府房地￠产管理部门和土地管理部门咤办理登记备案手续。”《城琦市房地产抵押管理办法》第37条第2款规定：“经抵偃押权人同意，抵押房地产可影以转让或者出