地板 南宫地产市场调研报告

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1、地板南宫地产市场调研报告一、城市发展印象1、经济指标南宫位于石家庄东南120公里处，主城区10.3平方公里，有三个办事处，分别为凤岗、北胡、西丁办事处。人口10.2万人，非农业人口5万人。财政收入及经济总量在邢台市处中游，与沙河、宁晋差距大,与同一平台的巨鹿、平乡、临城、临西比增幅差距巨大。财政收入邢台市下达指标2007年1.37亿，南宫内定完成1.5亿。经济总量2007年约48个亿。2、投资环境南宫市新的领导班子上任后，把改善投资环境作为招商引资的重点，对外地来南宫投资的企业采取"封山育林"的措施，没有市长签字批准，职能部门一概不得到新的企业检查。与周边各县相比，南宫远远落后，所以

2、当地党委和政府提出了"南宫复兴"的口号。我们调查过程中的感受也说明了这一点。我们到职能局要一些数据，都得到了满意的答复，这说明当地政府部门的意识已经转变，投资的软环境在改变。3、工商业环境居民消费水平低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。我们在考察期间，没有发现网吧、KTV及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河的较多。唯一的一条步行街凤泰隆商业街商铺没有销售几套，开发商只靠出租维持。由于本地消费水平有限，南宫本地商业人士一般到石家庄邢台经商。结论：南宫市经济发展步伐明显落后于石家庄各县的水平，从可参考的表象数据上来看，南宫市落后于藁城市8-10年。工业企业匮乏，更形不成支柱产业

3、，居民消费水平低，商业环境低迷。关于结论的思考：从南宫市上层的发展思路上看，我们认为领导层大力开发南宫的想法对的。但是具体到操作层面有本末倒置的感觉：南宫市的长足发展应该重点着眼于工业企业的招商引资，并着力于投资环境的改变，从而拉动经济的繁荣和居民收入水平的整体提升。而现在的发展迹象，表明政府在房地产开发上的力度和注意力过高。长此以往，难以形成成形工业企业规模，房地产的过度发展反而榨干老百姓手中捉襟见肘的购买力，内需被消弱，从而摧毁南宫的现有经济环境，严重束缚南宫的城市发展步伐。对于地产行业发展来说，政策扶持的一般为工业企业的外来投资,欧派地板，对于地产开发行业，无具体的(比如税收的

4、减免)扶持政策。二、居民情况1、收入情况城区非农业人口2006年人均纯收入7260元。以上数字来源于统计局年鉴数字。据调查数据显示：据我们调查，公务员系列工资收入每月1000―1600左右，普通市民500-800元左右。平均工资975元/人。按每户两人计算，家庭月收入约1950元，户均3.5人，人均月纯收入560元，人均年收入约6720元。基本支持统计局年鉴数字。2、居住情况城区现人均居住面积为32平米，每户按3.5人计，约80平米/每户。现有居民住宅绝大多数是自建平房，各企事业单位也没有自建的小区。据调研南宫市居民平房换楼房的意向很大。居民普遍认为楼房采暖、卫生、管理、舒适度更高。

5、只是普遍的感觉收入水平不高，不能接受高房价，也普遍不愿意贷款购房。另外，现在政府在老城区拆迁和改造上的宣传力度比较大，大多数居民都还寄希望于拆迁来改善居住环境。而现在居民大多数都居住在平房，加上外来人口寥寥无几，所以总市场容量要比实际数据大大缩水。3、二手房交易情况南宫市没有营业的中介机构，房管局甚至连房产交易的一些常识性数据都搞不太清楚。可见：一，南宫目前的购房需求主要是自住；二，不存在投资型消费群体。这一表现可以说明，南宫商品房价格比较实也比较平稳，增幅不会太快。三、已建及在建项目情况1、总体开发情况交付项目只有飞凤小区，入住约一年。占地120亩。多层楼12座，及部分别墅。在建项

6、目阳光小区(正在交付使用阶段)、锦绣家园、天地名门、梧桐人家、东安小区、鸿运家苑、福兴园，共计7个项目。即将上市的项目①129师纪念广场，商业加配套住宅。②花市小区，(厦门金科的旧城改造项目)，正在拆迁阶段。③飞凤二期、天地名门二期、新一中配套的龙泽园小区、锦绣家园二期均为明年开盘。以上共计6个项目。2、可参考项目详情有参考意义的只有：锦绣家园、天地名门、东安小区、梧桐人家，均价在1240至1380之间，价格差距不明显。其中：A、东安小区占地60亩项目定位一般住宅开盘日期06年8月开发商南宫市房管局销售商南宫市房管局财务科均价1240元/平米车库1228元/平米物业费0.3元/月平米

7、配置地板辐射采暖、天然气、落地阳台外漂窗销售情况80%户型面积79-155.81?，其中79-110?售罄，所剩均为120-155.81?的大户型项目位置东进街北，凤凰路东，位处城市向东发展方向占地一期80亩项目定位高档小区开盘日期开发商石家庄天地房地产开发有限公司销售商河北攻略房地产营销有限公司均价1360元/平米车库物业费0.45元/月平米配置六楼通电梯，香港阿尔贝泛亚景观设计，花园式小区，地板辐射供热，天然气、太阳能入户、中央电子监控，24小时巡更，