物业管理概念探究

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1、物业管理概念探究　　倍受民众关注的《物业管理条例》已经于5月28日国务院第9次常务会议通过，并将自2003年9月1日起施行。这将填补我国物业管理方面国家法规的空白。标志着我国物业管理进入法制轨道，但其中确实存在着一些不尽如人意的问题，本文针对这些问题作一些浅显的分析。　　一、物业管理概念的辨别　　《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”通过立法的形式对物业管理下了定义。但我认为这个定义是否准确还是值

2、得再商榷的。　　物业管理(realestatemanagement)起源于英国19世纪60年代。当时英国正值工业革命时期，大批农村人口涌入城市，居住就成为一个严峻的问题。当时有一位奥克维娅•希尔女士(OctaviaHill)为自己出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了居住环境。这被认为是现代物业管理的最早起源。我国的专业化物业管理起步较晚，始于20世纪80年代，所以不管是实践还是理论都还处于比较落后的阶段。　　我国现有关于物业管理的著作，虽然对物业管理的概念众说纷纭，但基本上都倾向于把着重点放在物业管理公司。仿佛离开了物业管理公司，便不成其

3、为物业管理。现比较几种典型的观点如下：7　　观点之一：由专业机构(如物业公司)、专业人员依照有关法律、法规和按照合同或契约对已经建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施和场地进行有偿管理;并对涉及房屋周围区域的环境保护、清洁卫生、治安保护、环境绿化、道路交通等项目的维护、修缮和整治等实行一揽子的统一管理和服务。　　观点之二：狭义的物业管理可以定义为：物业管理经营人接受物业所有权人或根据合同、法律规定有权根据委托合同的非业主使用人的委托，根据国家法律、法规及委托合同，按照国家及行业等标准，对物业进行养护、维修等管理。　　观点之三：物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共

4、有部分和共同事务进行管理服务的活动。　　观点之四：物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同和契约，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，对已竣工验收投入使用的各类房屋、建筑用地、公用设施以经营的方式进行管理，同时对物业区域内的环境、清洁卫生、保安、公共绿化、道路等进行统一有偿的专业管理，并向房屋产权人、使用人提供多层次、全方位的服务。　　观点之五：物业管理是指专业机构受物业产权人的委托，依照物业管理合同对物业以经营的方式进行管理，并向业主和住户提供多方面综合服务的行为。　　观点之六：物业管理一般指专业机构受物业业主的委托，

5、根据法律和合同行使管理权，对物业区域进行统一维修、养护、经营、管理，并为业主或非业主使用人提供全方位服务，以发挥物业最大使用价值和经济效益。7　　从上述几种观点不难看出，这些观点显然都把物业管理的概念局限于物业管理公司所实施的物业管理活动。　　尽管在日常生活中一提起物业管理，人们就自然而然地将其归之于物业管理公司所实施的管理活动。但严格说来，这是对“物业管理”概念本身的误解。我国的“物业管理”概念是从香港泊来的，在我国只有二十几年的历史，但是自从有人类建筑以来，就存在物业管理了。只不过随着社会的进步和科技的发展，其方式和手段具有其历史的特征。但是，不论何种历史时期，其本

6、质只能是由业主的物权衍生的一种活动，其主体永远只能是业主。计划经济时期以及现在的国有经济体制范围内，业主是国家或集体，物业管理由国家或集体来实施。私有经济范围内，业主是个人或小集团，这种物业管理就只能由所有作为区分所有权人的业主来共同实施，形式上就表现为业主(管理)委员会，而物业公司只能是接受业主委员会委托而具体实施管理的一种形式，而且这种形式对于物业管理来讲不能也不该是唯一的，尽管它是一种非常有效的方式。　　这种以“物业管理”概念专指物业公司所实施的物业管理的现象的出现，在很大程度上是由于“物业管理”这个名词的提出是伴随着物业管理公司的出现而出现的。从而人们把原来由房

7、管部门、企事业单位等机构所进行的物业管理包括业主自己所进行的物业管理活动打入另册，以“物业管理”一词专指这种专业化的物业管理，区别于其他形式的物业管理活动。物业管理公司在这样一种错误观念的形成过程中也起了推波助澜的作用，这也是专业化对社会进行控制的表现之一。7　　但是无论如何，法律的逻辑和价值都不能容许这种错误观念的存在。从逻辑上讲，一个概念本身具有什么含义，法律就应当力争使自己所用的概念符合这种原本的含义。虽然法律术语具备自身的特殊含义而使得相同的语词在外行人看来具有不同的意义，比如立法法中“法律”的含义、海商法中“船舶”的含义、产品质