xx广场推广执行告(2)

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1、xx广场推广执行报告目    录一.项目定位·····························································P31、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二.推广策略·····························································P121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三.广告企划·····························································P191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四.

2、工作进度表·····························································P43序本案营销企划的基本思想l          以耀江集团整体发展的战略眼光,对待本案的全程营销企划;l          将本案理解为耀江品牌运作的一部分,充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展;l          充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用,进行整合营销,最终实现“满盘皆赢”。本案营销企划的主要目的l          销售目标实现与现金流相对应的销售计划,达到预先确定的经济收益;l          品牌目标在耀江花园的基础上,将耀江品牌

3、的市场影响力提升到一个新的层次;l          积累客户通过良好的品牌影响力,培养客户的忠诚度,为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。一.    项目定位1、项目评判1.1优势Ø        北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划,使本区域成为公众关注的焦点,同时也增强了投资者对本区域物业的信心;Ø        名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出,使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变,为本案的推出奠定了一定的基础;Ø        耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象,使人们对“耀江”品牌有了初步的认识;Ø        与周边竞争楼盘相比,

4、本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势,已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式,除了考虑朝向、观景等要求外,更多地考虑了建筑本身的景观,将艺术与功能很好地融为一体,成为城市中独特的风景线;Ø        由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能,使本案与北外滩相应的规划相符合,大大增加了本案的档次。1.2劣势Ø      由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏,北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来,所以存在着很多的不确定性,  尤其是本案的升值空间,具体表现在定价的策略;Ø      本案的占地面积相对较小,因而在环境设计上的余地较小,只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用

5、;Ø      由于重点考虑了观景效果、建筑景观,使部分房型出现了一些不规则的空间布局,使人们居住心理和家居摆放有一些困难。1.3威胁Ø      周边已开发项目,如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放,由于其相对较低的价格,对本案造成一定的威胁;Ø      四川北路的整体开发,在未来将出现较大规模的高档住宅供应量,由于其户型面积、规模效应等因素,将对本案造成一定  的竞争力。如明佳房产的明佳经典,北临4万平方米的绿地,毗邻四川北路,很可能成为未来虹口高档住宅的新星;Ø      世界政治和经济格局处于动荡,将影响外资企业对上海的投资,对本案也将造成一定的影响;Ø     

6、 随着北外滩和外滩源开发进程的加速,与本案地段优势雷同,甚至更加优越的项目可能会不断涌现,将减低本案的市场竞  争能力;Ø      白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域,对本案构成直接竞争。1.4机会Ø      目前整个北外滩区域正处于开发的前奏,作为北外滩内的项目,必将吸引公众的眼球;同时北外滩核心区域的若干项目,  如世茂、中远等项目进度相对缓慢,本案将充分利用2003年底至2004年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”;Ø      由于还处于开发前期,再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期,因而具有很大的升值空间;Ø      真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和

7、临潼苑以及白金府邸,在高端市场仍然属于稀有产品;Ø      北外滩、外滩源的开发,以及四川北路的改造,使本案处于城市发展热点的中心区域,必将产生更多的机遇,带来更大的  市场需求;Ø      目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住,都处于供需两旺的总体态势。2、市场形象定位2.1总体形象中国新经济中心的高尚综合商住社区。2.2分形象2.2.1写字楼中小企业的孵化基地,前沿产业的聚集地。2.2

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