xx广场推广执行报告()

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1、xx广场推广执行报告目    录一．项目定位·····························································P31、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二．推广策略·····························································P121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································P191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四

2、．工作进度表·····························································P43序本案营销企划的基本思想l          以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；l          将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；l          充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。本案营销企划的主要目的l          销售目标实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；l          品牌目标在耀江花园的基础上，将耀江

3、品牌的市场影响力提升到一个新的层次；l          积累客户通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。一.    项目定位1、项目评判1.1优势Ø        北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；Ø        名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；Ø        耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的认识；Ø        与周边竞争楼盘

4、相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；Ø        由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。1.2劣势Ø      由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，  尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；Ø      本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的

5、充分利用；Ø      由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。1.3威胁Ø      周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成一定的威胁；Ø      四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定  的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻四川北路，很可能成为未来虹口高档住宅的新星；Ø      世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海的投资，对本案也将造成一定的影响；Ø

6、      随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞  争能力；Ø      白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争。1.4机会Ø      目前整个北外滩区域正处于开发的前奏，作为北外滩内的项目，必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的若干项目，  如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2003年底至2004年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”；Ø      由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；Ø      真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是

7、新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；Ø      北外滩、外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的  市场需求；Ø      目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。2、市场形象定位2.1总体形象中国新经济中心的高尚综合商住社区。2.2分形象2.2.1写字楼中小企业的孵化基地，前沿产业的聚集地。2.2