物权法中房地一致原则的理解与适用

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1、物权法中房地一致原则的理解与适用包俊 冯晓华   房地一致原则，也称房地产一致原则，指的是当转让、抵押房屋等建筑物的所有权时，其占用范围内的土地使用权也要一同转让抵押；当转让、抵押土地使用权时，其地上的房屋等建筑物所有权也要一同转让、抵押。业界俗称“房随地走、地随房走”。 1990年5月19日颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第23、24、33条，1994年7月5日颁布的城市房地产管理法第三十一条均肯定了这一原则。如今我国物权法又以第一百四十六条、第一百四十七条、第一百八十二条、第一百八十三条四个条文，再次以立法的形式肯定了这一原则，其目的是要求土地使用权的主

2、体与地上建筑物及其他附着物所有权的主体保持同一。针对司法实践中对该原则的理解与适用中容易产生的分歧，笔者尝试归结如下，以抛砖引玉，就教于方家。   一、房地一致原则的法理基础究竟为何?   对房地一致原则法理基础的不同理解，决定了在发生房地分离时的不同处理方法，因此探究物权法在此问题上的立法本意，实具重要的理论与实践价值。“房依地建、地为房载，房地不可分离”，房地一致原则产生的根本原因乃是房屋等建筑物离开土地将严重丧失其经济价值的自然属性，但在法理上对此却有着三种不同的解释。   第一种观点(笔者称之为主从物说)借鉴德国民法中土地所有权与建筑物所有权关系的一元主义立法

3、模式，将其解释为主物与从物主关系，认为对主物的转让与抵押，其效力当然及于从物。并认为土地使用权和建筑物之间的主从位置是可以相互转换的，究竟谁主谁从关键要看哪一个是具体民事法律关系的客体。   第二种观点(笔者称为两权捆绑说)借鉴日本民法将土地和定着物都确定为独立的不动产的二元主义立法模式，认为我国法律一方面对土地与房屋均承认其为各自独立的物权，由土地与房产管理部门分别登记并发放土地使用权与房屋所权权利证书及他项权利证书，另一方面，又强行将其捆绑在一起，要求作为一个整体进行交易。持该种学说的学者在对抵押权的解释上又存在着两种不同的观点，一种观点认为建筑物上设定抵押时其占

4、用范围内的国有土地使用权也同时依法律的规定设定了法定抵押权，反之亦然(笔者称为法定抵押权说)。另一种观点认为解释上可以认为其构成共同抵押，抵押人应当以性质有所不同但不可分离的不动产和不动产权利共同设定抵押权(笔者称为共同抵押权说)。   第三种观点(笔者称为整体说)认为我国现行立法既不认为土地与建筑物是独立的物权客体，也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物，而是认为房屋与土地只能是一个整体，其名为房地产。   6笔者认为主从物说过于牵强，德国民法典第94条第1款中的“土地的必要组成部分为固定于土地的物，特别是建筑物以及与土地尚未分离的出产物”，如果单纯是房随地走

5、，尚且与这一规定相吻合，而我国法律实际上又同时规定了德国民法中从未有过的地随房走的原则。以主从物的位置可以互换进行解释有违人们的常识，因为主物从物一般应是人们根据常识可以辨认的，往往体现在功能与经济价值上的明显差异。而以具体的民事法律关系来作为判断标准，实际上赋予了当事人和法官相当大的随意解释权，极易导致同样的案件出现因人而异的裁判结果。当事人往往会选择有利于自己的解释，而在得不到法官的认同时，往往会对司法的公正产生怀疑，而法官实际上也很难向当事人解释清楚为什么当事人选择的解释是错误的，只有他的解释才是正确的。不仅如此，当事人如果想规避法律对某些土地使用权或建筑物的限

6、制或者想损害其他权利人的利益，这种标准往往也给他们以可趁之机。   而两权捆绑说，不论在抵押权问题上采法定抵押权说还是共同抵押权说，解释上虽与我国不动产登记制度的现状相吻合，但与物权法第十条第二款规定要建立的统一登记制度的精神并不一致。且两权捆绑说的立论基础仍然是建筑物所有权与土地使用权的各自独立，现实中一旦发生房地权利分离的现象，两权捆绑说很自然地会诱导他人采取两权独立的处理方法，例如在出现当事人只登记了土地使用权的抵押而未办理房屋所有权抵押时，司法实践中，有人在适用担保法第三十六条第二款时，就理所当然地认为土地使用权和地上建筑物分别为独立的不动产，土地使用权抵押的

7、效力不能当然及于地上建筑物，从而认定抵押权人不能对地上建筑物享有优先受偿权。而物权法为了澄清此点，特别于第一百八十二条第二款作出规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”可见两权捆绑说是不符合物权法的立法本意的。   相比之下，整体说的解释最符合我国物权法规定的房地一致原则。只是，在实践中如何贯彻执行这一原则，处理好目前客观存在的若干房地分离现象，还需要发挥实务界的聪明才智。   二、对于实践中的房地分离情况，如何坚持房地一致原则?   实践中，由于许多地方的房产与土地登记分属不同的机关，而登记机关之间的衔接工作又存在着一定