房地产行业：房地产租赁市场专题报告，江上潮观，洪波涌起

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1、投资概要：驱动因素、关键假设及主要预测：1、政策是最关键的驱动因素：中央提出“房住不炒”的房地产政策基调，各地政府积极出台房地产调控政策，从培育供应主体、鼓励租赁消费、完善相关法律等方面全方位倡导租赁住房市场的发展。短期政策与建立长效机制的长期目标紧密结合，在租赁住房需求将持续增长的前提下，我们预计未来租赁住房市场将迎来一个快速发展期。2、租房人口及租金规模测算假设：将租房人口分为流动人口、非流动人口。假设未来五年以内流动人口存量、流动人口中租房人群比率、租房市场租金较为稳定，就此可以估算租房人口中流动人口部分市场规模；假设高校毕业生规模稳定增加，毕业生中租房人群、落户人

2、群比率较为稳定，高校毕业生支付的租金至少位于全国平均水平，就此可以估算非流动人口中毕业三年以内的高校毕业生部分租房市场规模。假设非流动人口中，非毕业三年以内高校毕业生的租房人群相对极少，可忽略不计。3、租赁住房需求预测：我国地区之间发展差异将在一段时间内一直存在，城市之间也将保持人口的相互流动。流动人口在流入地自然形成住房租赁需求，不考虑租金的增长，我们预计流动人口带来的租金规模大约为1.19万亿元，加上落户的毕业三年以内的高校毕业生后总计约1.3万亿元。而随着租赁住房供应的增加，承租人权益得到保障，租房的需求还会大幅增加。我们与市场不同的观点：市场普遍认为我国租赁市场规

3、模较小、需求不足。但我们注意到，由流动人口、高校毕业生测算的我国租赁市场已达万亿规模，而相对于国外成熟的住房市场而言，我国的租赁住房市场还有很大的发展空间。由于政策支持，各方机构纷纷入市，租赁住房供应逐渐增加，同时区域发展差异、房价高企和户籍制度等原因又使得租赁住房需求有增无减，因此我国租赁市场前景可期。估值与投资建议：投资建议方面，就我国目前的情况看来，在需求层面，租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定，而高校毕业生数量在持续增长。需求端存量规模已达1.3万亿元，增量亦是可期；在供给层面，政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频频推出，房企、酒店、房屋经纪公司、创业公

4、司纷纷入局，长租市场有着极大的发展潜力。目前，A股市场上，可重点关注率先进入长租公寓市场的房企和相关服务商，如万科、世联行等。股价表现的催化剂：租赁政策支持力度加大；租赁市场需求加速提升。主要风险因素：租赁需求不及预期风险。目录一、从“居者有其屋”到“住有所居”1二、需求端：存量可观，增量可期1（一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育1（二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力3三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局10（一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好10（二）国内长租公寓市场正在兴起131、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生132、各类企业纷纷布局长租

5、公寓143、各类公寓运营商融资渠道多样20四、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态23（一）各国住房持有率较低，投资回报率较高23（二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面241、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商242、德国：政府限制租金，维护两方权益253、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体26五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司27（一）集中式公寓运营公司EquityResidential27（二）分散式公寓运营公司大东建托30六、推荐标的32（一）万科：携泊寓率先进入长租公寓市场32（二）世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务33七、风险提示

6、34插图目录35表格目录36一、从“居者有其屋”到“住有所居”我国住房改革目标正在发生变化。自1998年取消福利分房体制后，我国住房制度实现了商品化、市场化，同时房地产业成为国民经济的支柱产业。一直以来，我国房地产企业都以住宅开发-销售为主要营运模式，2015年1月住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中首次提出租售并举的概念，提出积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。2016年6月国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出了培育租赁市场主体、鼓励租赁消费的意见。

7、“租售并举”概念的提出，意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋”转变为“住有所居”，住房租赁市场成为蓝海。培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义。其一，租房市场能成为新的经济增长点。住宅租赁行业的产业联动效应强，对保洁服务、建材、家具等上下游相关产业的带动作用明显。其二，租房市场能改善住房利用率。发展租房市场是盘活住房存量、提高闲置房源使用效率的重要途径。其三，租房市场有助于推动住房合理消费。中小户型、中低价位的租房供给有助于实现住有所居的社会目标，从而提升社会福利，实现以人为中心的城市化。未来十年，租赁市场会获得稳定发展