凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性分析报告

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1、凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性分析报告凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性分析报告2011年12月10日广州东酒承业集团酒店管理有限公司第28页共31页GuangzhouOrientalHotelGroupManagementCo.,Ltd.凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性分析报告目录目录1第一章项目简述31.1项目概况31.2初步定位建议31.3报告编写依据5第二章市场环境及项目定位分析62.1市场环境概况及分析62.1.1地理位置及自然资源优越：62.1.2经济发展势头强劲：62.1.3商业需求呈上升趋势：62．2吉安近年

2、旅游、酒店服务业市场发展、消费情况72.2.1旅游市场概况72.2.2居民消费力72.2.3酒店、餐饮、娱乐服务业消费现状72.2.4吉安部分酒店宾馆经营基本情况：82.2.5吉安酒店业现状及特点分析：82.3本章小结9第三章项目总体功能定位＆布局（调整方案）113.1客房功能布局113.1.1客房层功能汇总表113.1.2客房层功能布局图123.2餐饮功能布局153.2.1餐饮功能汇总表153.2.2餐饮功能布局图163.3休闲娱乐布局173.3.1休闲功能汇总表173.3.2休闲功能布局图183.4其它功能板块203.4

3、.1其他功能汇总表203.4.2大堂功能布局图213.5总体功能系统汇总表及说明22第四章项目经营及预测分析234.1客房营业收入234.2餐饮营业收入234.3康体娱乐收入244.4其它收入254.5前三年经营收入预测汇总表254.6经营损益分析（酒店三年损益预测表）26第五章售价定位及财务测算（产权客房部分）275.1销售价格定位说明275.2收益还原法-销售价格定位28广州东酒承业集团酒店管理有限公司第28页共31页GuangzhouOrientalHotelGroupManagementCo.,Ltd.凤凰城国际公寓

4、酒店项目经营可行性分析报告5.3产权式酒店投资回报组合策略31广州东酒承业集团酒店管理有限公司第28页共31页GuangzhouOrientalHotelGroupManagementCo.,Ltd.凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性分析报告广州东酒承业集团酒店管理有限公司GuangzhouOrientalHotelGroupManagementCo.,Ltd.江西吉安市凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性分析报告中国江西省吉安市吉安县2011年12月第一章项目简述1.1项目概况本项目酒店位于吉安县吉安大道凤凰园区的交通主出入口，

5、由吉安绿地置业有限责任公司开发和投资建造，作为凤凰城商住小区的配套项目。酒店楼高15层，建筑面积14705平方米（含6#楼三层用于水疗功能）。项目计划拟于建成后按产权酒店形式出售，以实现资金的快速回笼。1.2初步定位建议Ø初步定位建议：总体拟定位为一家集住宿、餐饮、休闲娱乐、会议接待为一体的四星标准商务休闲型（产权式）酒店。酒店的硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次酒店之一，并在经营项目、硬件、品质和特点方面优于本地区同类酒店。其依据基于以下六点：Ø机遇：广州东酒承业集团酒店管理有限公司第28页共31页Guangzh

6、ouOrientalHotelGroupManagementCo.,Ltd.凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性分析报告吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安的经济格局不对称，无法满足今后本区经济发展以及旅游会议接待的需求，高端酒店有很大的发展空间，此机遇不可错失。Ø市场发展趋势：目前全国乃至各地区的酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现“星级越高效益越好”的特点，不但新建酒店的规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要的必然趋势，上世纪末备受市场青睐的三星级酒店正逐步失去市场地位

7、，酒店市场开始形成两头大中间小格局。Ø造价成本可控：酒店的功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格的专业把控，布局设计合理，可以稀释和缓冲成本压力。Ø经济效益明显优于经济型酒店：目前吉安四星级酒店的房价比经济型酒店平均房价高出约100—200元，四星级酒店的各功能板块（餐饮、娱乐等）的交叉互动效应，又能拉动消费和营业收入的增长，促进物业增值。Ø提升物业价值利于售楼工作开展：项目定位为四星标准，有助于物业的预期值上行，对购楼形成较大吸引力，起到助推作用。Ø利用“高地”优势打造企业品牌：恰当的档次定位和迎合市场需求的配套，极

8、有利于开业后能迅速提升酒店的认知度和品质，打造出一方品牌。Ø综上所述：广州东酒承业集团酒店管理有限公司第28页共31页GuangzhouOrientalHotelGroupManagementCo.,Ltd.凤凰城国际公寓酒店项目经营可行性分析报告如要保持项目在本区域的可持续发展，应充分考