酒店式公寓连锁经营平台可行性报告

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1、构建酒店式公寓连锁经营平台可行性报告一、市场篇二、操作篇三、财务篇四、风险篇地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！市场篇1、酒店式公寓的起源和发展酒店式公寓从严格意义上来讲至今没有一个准确的定义。从字面上理解，它首先是公寓，即房地产的一种类型，而不是酒店，在酒店中有一种公寓式酒店（ApartmentHotel）有些类似，但两者性质上有质的差别；其次其采用酒店式服务或管理，相对与一般的物业服务（管理）来说，它提供的各类服务更象酒店，如房屋清洁、送餐、洗衣、叫醒等，服务档次比较高，

2、有的还采用酒店按日出租的管理方式，适合中短期居住者（租赁者）。酒店式公寓有两种，一种是只租不售，另一种可以出售。对购买者来说是一种有限自用的投资型物业，即购买者和使用者相分离，购买者以投资为主，关心回报率，采用自行或委托出租方式获取租金收益。从世界范围来看，酒店式公寓比较普遍，其兴起于20世纪60年代，遍布于各大城市中，拥有良好的管理和服务，大多数只租不售，作为一种经营收益的房地产。作为房地产和酒店结合的产物，酒店式公寓与产权酒店、时权酒店（TimeshareHotel）有不少共同点，主要体现在它们提供的服务上面，但从是否具有产权

3、和产权性质来看三者完全不同：后两者都为酒店，而时权酒店只有相应天数的使用权没有产权，而且后两者基本都是一种旅游度假的衍生产品，与旅游和酒店密不可分，而前者更是一种房地产产品。中国的酒店式公寓发展于20世纪80年代中后期，随着当时改革开放的不断深入，台港澳及海外与国内经济文化的不断交流，大量境外人士进入国内，引发了高档酒店的大量需求，与此同时从90年代初开始也兴起了一阵高档公寓的建设高潮，其又称为外销房（2001年取消），其中有部分就采用了酒店式的管理和服务。从上海的情况来看，截止2001年，基本上市场上已建立的酒店式公寓都属于外销

4、房范畴，为了方便管理和经营，其中大部分也与国外一样，只租不售，如嘉里中心等。（见表一）地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！表一：上海酒店式公寓（主要）一览表酒店名称区域房型租金协和酒店公寓静安南京西路1-3/14600-15000嘉里中心静安南京西路2/1-4/2$3000-8000静安广场静安华山路2/2$1800香格里拉公寓静安铜仁路1/1$2300新黄浦酒店公寓黄浦永寿路1/1-3/2$1400-2900天赐公寓黄浦广东路1-2/1$500-1700丽晶大厦长宁仙霞路3

5、/2$3000起锦绣公寓长宁虹桥路2/1-3/23500-6000鹿特丹花园长宁古北1/1-2/2$900-1300美丽华公寓长宁古北2/2-3/2$1000-1800金桥公寓长宁东诸安浜路2/1-3/2$1000-1600鸿发苑长宁新华路2/1-4/2$1200-2500环球广场浦东桃林路1/1-3/23800-7500汤臣中心浦东八佰伴1-3/22900-14000嘉里不夜城闸北不夜城1/1-3/2$500-1800港汇广场徐汇华山路2-3$1800-2700东亚富豪徐汇衡山路2/2$4000名仕苑徐汇广元路1/2$1000香

6、港广场卢湾淮海路2/2$2600而从2000年10月的mycity开始，上海陆续出现了多个标榜为酒店式公寓的小户型物业，如虹桥首席、蓝朝部落、青年汇、金银汇、奔腾新干线、巴黎时韵、自由自宅等，都为出售物业，售价从6000-12000元不等，而且都在短期内取得良好的销售业绩。于是乎从2002年下半年到2003年，大量类似物业将要上市。一时间，市场上充斥了大量的酒店式公寓，并且都打出了产权物业、酒店管理、高额回报的广告语，俨然上海即将成为酒店式公寓的投资天堂。地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深

7、操盘手随时交流！酒店式公寓的现状和问题在上面的叙述中，我们将目前上海的酒店式公寓分为两大类，一类是原来外销房所形成的酒店式公寓，另一类就是2000年以来新上市的小户型酒店式公寓，在它们还没有真正注入酒店式管理服务以前，也许只能称之为单身公寓。对于上海原来的这些外销房酒店式公寓来说，它们已经走出了20世纪末的那段低谷，应该说市场前景看好，理由如下：（1）大多面向高档的短期租赁客户（海外和台港澳来沪人员以及国内的高级管理人员），客户定位比较固定；（2）实际供应量也有限，总共不过2000余套物业（不提供酒店式服务和管理的外销房不计在内）

8、，且通过多年的经营和管理已经形成固定的客户网络；（3）其价格、租赁情况和投资回报主要受整个国民经济形势发展的影响比较大，而随着中国加入世贸组织和上海本身国际金融经济中心的确立，市场是在不断走好。该类物业的主要问题是限于各自的规模，只能小打小闹，形成