房屋买卖合同权利转让问题研究

房屋买卖合同权利转让问题研究

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时间:2018-07-16

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1、房屋买卖合同权利转让问题研究房屋买卖合同权利转让问题涉及预售商品房再转让问题和其他房屋买卖合同权利转让℃问题(主要是指现房),我沛国法律界对该问题讨论的不┞是很多,但是由于厘清该问摇题对司法实践颇有裨益,因ň此本文拟就该问题作些探讨〉。一、合同权利转让的基本坂理论问题。1在研究房屋买累卖合同权利转让问题之前,℃本文先就合同权利转让的一搏些基本理论问题进行简要地岍说明。合同权利转让是指合倔同债权人通过协议将其债权全部或者部分地转让给第三仉人的行为。其特征是:第一稞、合同权利转让是不改变合本同权利的内容,由债权人将犍权利转让给第三人。第二、冰合同权利转让的对象是合同嘭债权

2、。第三、权利的转让既可以是全部的转让,也可以啷是部分的转让。合同权利转奥让的生效有两个条件:第一砭、权利转让合同成立。第二、债权人将权利转让的事实⑵通知债务人。合同权利转让瘤的法律效力分为对内效力和奕对外效力,对内效力具体表即现为:第一、合同权利由让与人转让给受让人,如果是量全部转让,则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体,转让人将脱离原合同晕关系,由受让人取代其地位犁。如果是部分权利转让,则售受让人将加入合同关系,与萄原债权人一起成为共同债权>人。第二、在转让合同权利黪时从属于主债权的从权利也漕将随主权利移转而发生移转菇。第三、转让人应当保证其询转让的权

3、利是有效存在且不庋存在权利瑕疵的。对外效力羌19/19具体表现为:第一、债务人ォ不得再向转让人即原债权人硌履行债务。第二、受让人不噶仅取得债权人转让的债权,弑而且应取得与债权有关的从脐权利。第三、债务人在合同耔权利转让时就已经享有的对锵抗原债权人的抗辩权,并不诚因合同权利的转让而消灭。憩2我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和ャ国民法通则》第九十一条和《中华人民共和国合同法》松第五章的有关规定,其中第援七十九条至八十三条专门规魍定合同权利转让问题,第八二十七条规定办理批准、登记挞等手续问题。lOCalh拊OST《民法通则》第九十欲一条规定:“合同一方将合友同

4、的权利、义务全部或者部拓分转让给第三人的,应当取槭得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律规定应当咕由国家批准的合同,需经原淮批准机关批准。但是,法律罄另有规定或者原合同另有约宅定的除外”。该条款没有对抡权利的转让和义务的转移进楷行区分,而是将二者作为一槭个整体看待。合同权利义务氚的转让含有义务转移的因素籍,所以需要取得合同另一方靡的同意,但是如果转让人不霭承担合同义务或者义务已经胴履行完毕,其转让合同权利城是否需要合同另一方的同意仟呢?仅就该条文理解,在这炭种情况下,仍需另一方的同鹂意。同时该条文对合同权利由的转让还有一个限制,即转让人转让合同权利义务时不值得牟利

5、,这种规定明显带有揲计划经济体制立法模式的色蒜彩。《合同法》关于合同权镆利转让的规定“是在对民法噗通则第91条进行补充的基颀础上,并借鉴《涉外经济合讴19/19同法》第26条的有关规定闪发展而来,它弥补了合同债鸥权债务转让的立法漏洞”。央3因《合同法》关于债权转饪让的规定比较明确,本文不笠再详述。《合同法》未对合椅同所指向的标的物作动产和袖不动产的划分,应当理解为儇只要符合法律规定,不论动勿产还是不动产,合同权利都盍可以转让。因此可以讲《合绻同法》对房屋买卖合同权利圆转让提供了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进行分析论述。二、兵我国关于房屋买卖合同权利饔

6、转让的有关规定。因预售商粒品房以外的其他房屋买卖合澹同的权利转让问题并不复杂裰,本文对该问题不再赘述,蓑下面仅就预售商品房买卖合都同权利转让问题进行分析。蚋预售商品房买卖合同权利转瘕让问题一般称之为预售商品萝房再转让。对于预售商品房泞再转让问题有两种截然相反湃的观点:第一种是反对转让蚨,主要理由是“炒楼花”具ㄉ有较大的投机性,允许炒楼喘花可能导致房价上涨,扰乱听房地产市场秩序,损害房屋ㄊ实际使用者的利益,影响国披民经济的发展。赞成转让的埤认为,炒家进入房地产市场峙进行风险投资,既可以为房瘰地产开发聚集资金,又可以褴活跃市场,从世界各国房地Ь产交易实践来看,炒家参与屿房地

7、产市场已经成为成熟房黛地产市场的主要特点。4本谌人赞同第二种观点,商品房ブ再转让形成的原因是多方面祓的,可能是为了投资,也可篝能是因其他原因,购买的商下品房对预购方已经没有意义倘,例如预购方移居国外。如浜果一概禁止转让,则限制了夏预购方合法权益的行使。5炫19/19其实,关于预售商品房再转で让问题,我国1995年《祓房地产管理法》已经作出了ㄒ规定,该法第五十四条规定:“商品房预售的,商品房褚预购人将购买的未竣工的预溜售商品房再行转让的问题,鹘由国务院规定”。因迄今为邝止国务院尚未作出具体规定豇,有些学者据此认为预购商ネ品房不能再转让。本

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