常熟梅李农副产品交易市场分析简报

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1、常熟梅李农副产品交易市场分析简报深圳锦思睿房地产经纪开发有限公司2012年12月19日常熟梅李农副产品交易市场分析简报一投资环境分析：1.1城市简述：常熟地处长江下游南岸，居于江苏省东南部长江三角洲。东邻太仓，距上海100公里；南接昆山、苏州；西接无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最长距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1266平方公里（含长江界属水面）。1.2城市人口简述：常熟人口以汉族为主，另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。全市总户数为34万户。总人口为106.8万人，其中男性50.8万人，女性53.0

2、万人。此外，随着经济的日益发展，外来人员增多，常年流动人口保持在35万人左右，暂住人口75.47万人左右。1.3常熟经济简述：2008年—2012年之间，常熟地方政府财政收入持续平稳发展，2012年10月常熟地方财政收入已完成273.04亿元，同比增长0.3%，近20年常熟经济增长一直保持在15%以上，综合实力显著增强。特别是近几年来，外向型经济发展迅猛，投资环境不断改善。1.4常熟居民收入情况：百户抽样调查显示，2012年1-10月，常熟市城市居民家庭人均总收入为37323元，同比增长13.6%；人均可支配收入为33700元，同比增长15.3%；家庭人均总支出为31

3、036元，同比增长8.7%。1.5常熟商业地产投资现状：2012年1-9月，全市办公用房、商业用房销售双双出现下滑，办公用房实现销售面积为3.40万平方米，销售额为1.81亿元，商业用房实现销售面积18.66万平方米，销售额为21.14亿元，同比分别下降34.06%、27.81%。虽然常熟市商业地产，受目前全球性经济危机、住宅地产调控政策影响，投资者由冲动型向理性型转变，但今年1-9月以来，常熟商业投资金额达到21.14亿元，表明城市仍拥有大量投资商业地产者。1.6常熟农副产品经营现状：常熟江苏4小龙之一，经济百强县位列元首，目前常熟市整体农副品产业，尚未形成产业化，

4、集中化，目前仍停留区域菜场，大型超市对市场进行供应，大型农副食品批发交易区，目前扔出空白区。小结：Ø常熟凭借优越的地理环境，借助长三角经济圈迅速发展，近年来常熟经济速平稳增长，城市投资环境逐步改善。Ø城市居民收入水平较高，城市购买能力，投资能力强劲。Ø城市迅速平稳发展，外来人口、常熟人口明显增加，潜在消费市场加大。Ø常熟市目前农副产品供应链较为落后，仍靠区域菜场以及大型购物超市供应。Ø虽然目前住宅市场调控严峻，但商业地产仍有高额市场投资者。二项目自身因素分析：2.1区位分析：区位优势明显，交通便捷梅李镇位于常熟市东北部，东靠上海，南频苏州，西邻无锡，北依黄金水道长江，

5、距常熟港10公里。梅李镇水陆交通便捷，区位优势明显。境内常浒河、盐铁塘在镇区交汇；苏嘉杭高速公路、沿江高速公路、205省道、通港公路等交通主干道在境内穿过，连接苏嘉杭高速公路的苏通长江大桥位于镇区东侧，境内有两个高速公路互通（沿江高速常熟东互通、苏嘉杭高速董浜互通）。结论：梅李镇西连常熟市古城区，东临常熟港，南邻东南经济开发区，区位优势明显，水路交通便捷。2.2项目战略定位分析：远瞻性定位战略，填补市场空白梅李农副产品交易市场，整体战略定位拥有良好市场前瞻性，完全符合常熟农副产品经营模式落后现在，填补目前常熟市大型农副产品集散中心市场，顺应我国努力发展三农“菜篮子”“

6、果篮子”发展战略，可充分发挥项目所在区域水陆交通便捷优势。2.3建筑设计分析：合理建筑设计·专业市场建筑群整体建筑格局合理，建筑栋数组合，通道宽度，建筑层高，开间、进深合理，符合专业市场建筑设计要求，硬件基础上优于常熟市场现有菜场设施。2.4推广力度分析：高密度推广覆盖企业对于项目整体推广力度大，多种媒介渠道运用，广告覆盖范围广（户外大牌、引导旗、网络、短信、房展会、超市巡展等）企业高密度广告投放，使项目在常熟目前拥有一定普及度，认知度，树立项目形象。企业对于项目营销推广给予较大支持力度。2.5案名分析：案名区域限制性较强案名乃是房地产项目面向市场第一步，拥有极其重要

7、性，案名要符合项目整体战略定位，体现项目经营范围。《梅李农副产品交易市场》案名虽然符合企业战略定位，体现项目经营范围，但是该案名给予市场第一反应，乃是梅李镇区域型农副产品交易，脱离常熟整体范围，案名感官上使项目仅限梅李镇，缩小自身辐射范围，导致对于市区投资型客户吸引不足。2.6推广方向分析：偏重投资概念，文案空洞，缺乏说服力据收集项目现有户外广告内容、DM单页等推广资料分析，推广文案偏重销售，投资回报，缺乏对于项目投资前景，市场生意机会描绘，未重点突出项目项目投资前景，市场竞争优势，单一阐述项目投资回报，显得较为空洞，对投资者缺乏足够吸引力，导致造成