汇豪天下调研报告

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1、四海花园开盘调查报告1、基本数据◆2010年9月9日星期六，高层33#，17+1共计51套，交房时间：2011年12月面积：90-108平米主力面积90平米二房二厅108平米多层、三房二厅2、媒体分析◆推广方式：网络、户外大牌、围墙广告、短信等形式。◆产品类型：高层（17+1层）◆价格：均价3800元/平米◆开盘现场布置工作：空飘、彩虹门3、销售价格分析：小高层：◆最高价第16层4200元/平米◆最低价17层3300元/平米层差：50元/平米、东西差200元/平米一梯三户，其中90的17套，108的34套◆评析：该项目应该为巢湖市目前售价最高的楼盘，推出的17#18#小高层均价达到4

2、900元/平米左右，超出本案目前在售的同位置房源23#近500元/平米、31#房源有650元/平米、44、14#多层均价5600元/平米，高出目前30#800元/平米。实在是超高价开盘，但是从现场销售情况看，成交率极低，根据现在推算，开盘当天8.30—10.00现场销控约为20套。下午无贴红，但是全天来访客户不足20组，预计实际销售，不超过4-6套。虽然价格极高，但是成交很低。从销售价格上看，按照汇豪推出的产品，和市场走势，价格定位偏高，以参照徽商·御花园4550元/平米、湖畔名郡4400元/平米信泰目前4600元/平米、基本上都是高出了400-500以上，多层更是有突破6000元大

3、关。四海花园，在目前的冷淡是市场环境中，高价开盘，按照推盘思路分析，1、是为了拉开与竞争对手的价格差距，借助目前市场冷淡，逆势涨价，实为大胆有冒险的举措，汇豪一期项目多是回迁安置，可推出房源较少，在资金压力不大的情况下，销售压力就小，这样就可以在销售价格上做文章，借高价，提升产品和项目。为二期销售做铺垫。尽管目前市场寒冷，但是开发商对市场回暖的判断时间，很大程度上影响了销售价格制定，汇豪项目可能是认为对今年10月市场回暖，所以现在是在预热抄作阶段。2.、自新政在推出3个月后，巢湖市主管部门一直未出台，地方性调控政策，巢湖市场虽然销售量在下跌，但是价格仍然在小幅上涨，这个也是开发商和政

4、府之间的一个默契。所以开发商在价格依然有底气。4、对本案的建议：44、湖畔名郡现在的定价介于中等偏上位置，应该说目前的价格体系对我项目来说是比较有利的，本项目目前储备的房源相对来说可选择余地较多，产品的面积段和种类，都可以满足市场的需求。价格建议：尽管目前有楼盘大幅涨价，但是我项目不应该跟风，应该根据市场制定策略。其目的就是为了，做好销售。而不是一味的追求虚高的价格。目前在售的30#做好销控，抓紧意向多层客户，但是不作为销售的重点战略，可根据市场的成交情况，随时做微幅调整，但是避免形成有价无市。在售的12#13#21#23#32#有40左右，多为较大户型和楼层较差户型，应将加快销售，

5、争取在3月左右时间去化85%，可采取一定的促销手段，如顶层房源和大户型房源，这个在售房部权限内优惠可以执行。31#作为目前的优势房源，应销控少量的好楼层房源，先推出差房源，同样是以优惠吸引客户。争取快速去化差房源。价格体系建议：在销控方面，一是根据时机人工销控，前天是政府检查不严的情况下，二是价格差距销控。利用楼层，单元，面积差，销控引导。同时这段时间，要根据销售情况，随时进行价格调整，策略上应该是小幅上涨，可分单元，分面积，分楼栋的差异化策略。44、湖畔名郡销售部2010-8-844、