当前经适房定价存在的问题

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1、当前经适房定价存在的问题住房保障CHINAREALESTATE当前经适房定价存在的问题王德响南京农业大学公共管理学院彭海城深圳市房地产评估发展中心经济适用住房制度是我国保障性住房制度划、拆迁、施工许可证复印件；建筑安装工程预的重要组成部分，经济适用住房的价格对配置保（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件”。障性住房资源具有重要的影响。《经济适用住房从对材料的要求看，开工后确定价格的经济适用价格管理办法》（以下简称《办法》）的颁布标志着住房其定价时点在经济适用住房建成后。经济适用住房依法定价制度的确立。十余年来，综上可见，《办法》中经济适用

2、房定价时点不《办法》对指导和规范经济适用住房的定价实践是选择在销售时间，而是选择在建设周期内，没工作、调整经济适用住房各利益主体之间的关系有考虑二者时间差对房价的影响；此外，开工前发挥了重要作用。然而，随着经济适用住房制度和开工后确定价格的经济适用住房定价时点又的不断深化和保障性住房制度的不断发展，《办相差甚大，因此定价结果也会存在很大的差异。法》的相关内容已经越来越无法满足实际定价工定价时点对定价结果的影响会使得在同一区域作的需要，其局限性也表现得越来越明显。购买类似经济适用住房的购房者支付的价格不一、定价时点选择问题同，这将造成购房者之间

3、的不公平。定价时点的选择对于定价结果有直接影响，二、成本核算存在的问题这主要是因为在不同的定价时点，经济适用住房《经济适用住房价格管理办法》关于成本核的建造成本存在较大差异。但《办法》对定价时点算问题的规定也存在一定的问题，这主要表现为的要求并不一致。如第8条规定“经济适用住房征地成本难以测算以及开发建设成本计算标准价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设不明确两大问题。（房地产）主管部门，按照本办法有关规定，在项1.征地拆迁成本问题目开工之前确定，并向社会公布”，这一规定表明《办法》第6条规定经济适用住房开发成本经济适用住房的定价时点应该在

4、开工前；但同时应当包括按照法律、法规规定用于征用土地和拆第8条又规定“凡不具备在开工前确定公布新建迁补偿等支付的征地和拆迁安置补偿费。一是土经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房地征地拆迁成本经常难以核算。诚然，征地拆迁项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开成本的确应该属于经济适用住房的开发成本之发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住一，但是征地拆迁成本经常难以计算。以深圳市房成本并提出书面定价申请，按照价格管理权限的情况为例，深圳市实行统一土地储备和出让政报送有定价权的政府价格主管部门确定”；第9策，用于建设经济适用住房的土地在

5、开发前都统条还有相关规定“经济适用住房开工后确定价格一完成征地拆迁工作，而且都是已经基本完成了的，房地产开发经营企业定价申请应附以下材“七通一平”的熟地，无法计算每一块经济适用住料：经济适用住房价格申报表和价格构成项目审房的征地拆迁成本。二是即使可以计算征地拆迁核表；经济适用住房建设的立项、用地批文及规成本，该成本也不能反映不同地块的级差地租，辈輵住房保障CHINAREALESTATE表1：深圳市部分经济适用住房价格市场价格基准价格与市年度项目名称所属区域估价时点基准价格(元/平方米)(元/平方米)场价格之比龙祥苑B栋南山区2007年12月4

6、3191250034.55%康达苑南山区2007年12月47041270037.04%一、二期46111700027.12%星海名城南山区2007年12月五期52641700030.96%2007六期54801700032.24%深大书香文苑南山区2007年12月3958910043.49%蓝色海安居盐田区2007年12月3161850037.19%桃源村三期南山区2007年12月48631450033.54%坪洲新村一期宝安区2008年11月3486800043.58%福保桂花苑福田区2008年11月52521300040.40%福保110

7、地块福田区2008年11月54941300042.26%2008雅福居福田区2008年11月40671600025.42%金地上塘道花园龙华新区2008年11月4369820053.28%金地上塘道花园龙华新区2008年11月4321820052.70%旭飞华达园罗湖区2008年11月36401200030.33%1、2栋1944410047.41%南山区龙井路住2009南山区2001年1月宅楼3、4栋1969410048.02%松坪村三期东区南山区2011年6月47622110022.57%2011松坪村三期西区南山区2011年6月4722

8、2110022.38%无法体现不同区域地段的房价差异，经查出现郊造经济适用住房过程中实实在在已经发生过的区房价高于市区的现象，因此容易造成定价不公成本。一般来讲，如