衢江新区投资可行性报告.doc

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1、衢江区政府西面地块投资可行性分析报告杭州合众广告公司2009年6月8日76前言受兽王房产委托，本司派出市调小组奔赴衢州，对本地块情况、区域情况、代表楼盘和楼市整体情况进行认真调研。本报告主题为：衢州市政府西面指定地块（以下简称“本地块”）的投资开发可行性分析。本报告主要内容为：l衢州市场宏观情况l衢州在售楼盘典型项目列举l衢江城东区及本地块概况l地块投资价值分析时间匆促，不足之处敬请批评，望本报告对兽王房产的决策具有一定参考价值。杭州合众广告2009年6月8日76一、衢州市场宏观情况（一）城市基本情况1.地理位置衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金（华）衢（州

2、）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交。“居浙右之上游，控鄱阳之肘腋，制闽越之喉吭，通宣歙之声势”。川陆所会，四省通衢。总面积8841．12平方公里，2005年末总人口245．6万人，其中衢州主城区人口约36万。是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。衢州交通十分便捷，陆、水、空交通网四通八达。衢州到四省边际各中心城市之间已形成两小时交通圈，区位优势十分明显。市政府所在地离省会杭州距离250公里，离首都北京直线距离1440公里，距上海港450公里，距宁波港366公里，

3、距温州港350公里，距义乌——中国小商品城140公里。2.历史沿革衢州历史悠久，文化底蕴深厚。76夏、商、西周三代属于越之地。春秋初为姑蔑国，后为越国西部姑蔑地，县治即今龙游。东汉初平三年（192）析太末置新安县，衢县自此而建。南朝陈永定三年（559）一度置信安郡，为衢地设领县建制之始。唐武德四年（621）置衢州，旋废；垂拱二年（686）复置，此后千余年，至1949年解放，衢城历为州府路道区的治署所在。1949-1955年是浙江省衢州专员公署驻地，1985年建为省辖市。1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。2006年入选中国特色魅力城市200强。2

4、001年12月10日，国务院批准（国函[2001]161号）：撤销衢县，设立衢州市衢江区。本地块东边的衢江区政府相当于原衢县县政府的延续。3.区划人口衢州市辖柯城区、衢江区、江山市、龙游县、常山县和开化县。2005年底，全市行政区划调整合计为13街道、47镇、46乡、72社区居委会、2599行政村。柯城区辖府山、信安、花园、白云、荷花、新新、双港7个街道办事处，姜家山、万田、黄家、石室、华墅、沟溪、九华、七里8个乡，航埠、石梁2个镇，30个社区居委会，310个村委会。总面积609平方公里，人口40．4万，区人民政府驻西安路24号。4.经济数据1）GDP概况：

5、2008年全市国民生产总值为580.05亿元，增长速度约13%。762）2008年，GDP全省排名（单位：亿元）2008浙江全省各市GDP总和：21486.92，（2008年浙江全省人均GDP按常住人口算超过6000美金！）名次市地名称GDP数量（单位：亿元）点评1杭州4781.16省会兼副省级城市，最受省政府重视762宁波3964.05．05国务院钦点的副省级计划单列市、港口3温州2424.29中国民营经济发祥地4绍兴2222.95民营、乡镇企业发展模式的典型代表，全国最大的纺织产业基地5台州1965.27省内民营经济占总经济比例最高的城市6嘉兴1815.

6、30拥有绝佳的地理位置，但之前却不受省政府重视，现在是发威的时候了7金华1681.85义乌对金华作出很大贡献8湖州1034.89湖州破千亿！9衢州580.05落后的代表10丽水505.68落后的代表11舟山490.25舟山这么小的地方有这样的产值算不错了，浙江的海上明珠说明：衢州的GDP为全省倒数第三位，经济发展程度为全省最为落后的代表市地之一，高房价的支撑力不是很理想。但发展速度在全省名列前茅，有后发优势。76（二）2008年市区房地产市场运行主要情况1．房地产开发投资额呈现负增长据统计资料显示，今年市区房地产开发投资额20.26亿元，同比减少21.78%

7、。其中住宅投资额为17.12亿元，同比减少12.79%；营业用房投资额为1.40亿元，同比减少64.92%。受2007年末国家新一轮宏观紧缩政策以及今年来国际金融危机等多重因素影响，今年市区房地产开发投资额呈现负增长。2．房屋新开工面积降幅较大，竣工面积增长较快受房地产开发投资规模缩减影响，今年房屋新开工面积同比出现下降。市区全年房屋新开工面积仅为73.81万平方米，同比下降41.86%；其中住宅新开工面积为59.62万平方米，同比下降44.56%。同时，房屋竣工面积增长较快。今年市区共有106.51万平方米的房屋面积竣工，同比增长58.47%，增幅明显。3

8、．商品房空置面积同比出现负增长，增幅较去年底明显缩减