2017年深圳房地产市场发展研究报告55p

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1、2016年深圳房地产市场发展研究报告2017年深圳房地产市场发展研究报告2017年3月25日N多目录摘要2一、经济环境：2016深圳经济稳中趋升、逐步向好5二、政策环境：地方政策分化明显，热点城市调控升级121.全国政策：年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险122.深圳政策：“限购限贷升级”，驱使市场回归理性15三、市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求171.商品房市场：商品房销售均价上涨，整体同比上涨50.4%172.住宅市场：全年量跌价升，刚需为市场主力20四、二手房市场：成交量大幅回落，价

2、格指数全年持续攀升49五、土地市场：量涨价跌，出让金总额同比大幅增长511.土地价格：成交楼面均价大幅上涨，平均溢价率为24%512.土地成交：成交量上涨，住宅用地成交量涨幅最大523.土地推出：土地推出量上涨，商办用地推出量激增544.土地出让金：土地出让金大幅增长，住宅、商业/办公用地出让金增幅超过100%55六、开发企业：龙头房企市场集中度回暖，拿地大增571.市场份额：龙头房企销售额大幅上升，市场占有率小幅下调572.拿地情况：销售前十开发企业拿地面积、金额均大幅增加62七、市场展望：“市场增速

3、放缓，深圳房价或将趋于理性631.政策趋势：去库存、稳发展、防风险”的相关政策有望加大632.房产市场：增速放慢，房价上涨幅度减小并趋于理性633.土地市场：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷644.企业表现：拓展域外市场、顺应市场变化，分化市场需求65研究主持：中国指数研究院中国房地产指数系统数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang.com53本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319286。2016年深圳房地产

4、市场发展研究报告摘要一、宏观环境：整体经济稳中有进，因城施策严控市场风险2016年，初步核算并经广东省统计局核定，2016年全市生产总值为19492.60亿元，全年GDP增速为9.0%，增幅分别比全国和全省高2.3和1.5个百分点，整体经济稳中有进。全年全市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.4%，涨幅较上年提升0.2个百分点；全年全市固定资产投资4078.16亿元，增长23.6%，增速创自1999年以来连续18年新高。2016年，中央从供需两端频频出台调控政策，由松趋紧，因城施策严控市场风险；地方

5、积极响应中央政策号召，通过一系列政策有序消化房地产库存，解决区域性、结构性问题。就深圳来看，政策从供给端发力，“3.25”“10.4”新政持续收紧购房资格，抑制投机性需求，防范风险；驱使市场回归理性。二、市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求(1)总体表现：商品房销售均价上涨，涨幅略缩小2016年深圳房产市场延续了2015年末的火热态势，随着调控政策的出台，市场逐步趋于稳定。价格方面：2016年，商品房整体市场均价大幅上涨50.4%，商品住宅成交均价同比上涨59.9%，商业用房及办公楼均价分别同比上涨

6、13.4%、24.8%。需求方面：2016年，深圳住宅、写字楼、商业用房的销售面积分别为417.93万平方米、30.5万平方米、67.05万平方米，三者同比分别大幅减少37.2%和42.3%、29.5%。供应方面：2016年住宅、办公楼和商业用房新批上市面积较2015年分别下降38.9%、26.8%和4.8%。供求对比来看：深圳商品住宅供应量大幅减少38.9%；写字楼、商业用房供过于求现象明显，库存仍在较高水平；。二手房市场：二手房全年成交量大幅回落，价格指数全年持续攀升。(2)产品形态：中小户型仍是市

7、场主力，中等户型供求基本平衡，小户型过于求需求：中小户型继续热销，大户型微幅上涨，其中80-100平米的中等面积户型成交量占市场总体比重为54.2%，市场份额有所减少。供应：80平米以下小户型占比明显提高，100平米以上户型占比下降。供求对比：除140平米以上户型呈供不应求之势、80平米以下户型供过于求之势外，其他各户型供求均相对平衡。(3)不同区域：福田区成交均价居首，六区仅南山区成交量同比增长，宝安区成交量居首，龙岗区供应量居六区首位价格方面：福田、罗湖、南山、盐田、宝安和龙岗六区商品住宅成交均价上

8、涨，其中，龙岗区涨幅最大为59.70%。成交方面：各区域中龙岗和宝安成交量最大，其中龙岗区及宝安区占比均下降，南山区占比较2015年提升8.8个百分点。供应方面：龙岗和宝安住宅供应量合计占比仍在8成左右，南山区占比上升，罗湖及盐田占比均下滑。供求对比方面：仅龙岗区呈现供过于求态势之外，其他区域均呈供不应求趋势。53本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319286。2016年