台湾地区余屋存量影响因素之分析

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1、【2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】場次：A1-2台灣地區餘屋存量影響因素之分析林祖嘉*政治大學經濟系教授。本文發表於2002年2月2日中華民國住宅學會第十一屆年會，作者感謝國會研究計畫NSC90-2415-H-004-002的財務協助。摘要民國89年底台灣地區戶口普查結果顯示，台灣地區空屋數量為123萬戶，與張金鶚等(2000)估計的數據十分接近。雖然國內空屋情況很嚴重，但國內相關研究並不多見，而針對建商手中餘屋存量研究的分析則更少。由於後者手中的餘屋直接在市場銷售，其存量對於市場的影響可能會比一般家計單位手中的空屋更為嚴重。本研究利用土地銀行的問卷資

2、料，針對768餘家與土銀有往來的建商的餘屋狀況進行分析。為避免因樣本選擇不當可能產生的估計誤差，我們利用Heckman二階段估計法，先估計建商可能出現餘屋的機率，然後再進一步分析產生餘屋的原因。結果我們發現推案量、推案城市、市場狀況、餘屋型態、及預售方式等都是影響餘屋的顯著因素。此外，invertedMill'sratio的係數也十分顯著，表示Heckman二階段估計法對於修正樣本選擇可能產生的偏誤的確有明顯的效果。關鍵字：餘屋、空屋、Heckman二階段估計法-31-【2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】壹、前言經民國78到民國80年台灣地區房價大幅攀升

3、之後，房地產市場便開始陷入低迷不振的窘境，直到今日。造成台灣地區房地產市場萎靡不振的原因很多，包括房地產供過於求、經濟成長速度趨緩、長期人口成長速度減緩、及個人財務投資管道多樣化等等。從市場的角度來看，最根本的原因還是在於台灣房地產市場供過於求且空屋過多，才是導致房價長期低迷的最重要因素。根據民國89年底的戶口普查資料結果顯示，台灣地區空屋數量高達123萬戶，此一空屋數量與張金鶚(2000)估計的124萬戶非常接近。佔台灣全部住宅數量680萬戶的18.1％。若再與當年度全台灣地區的家庭戶數660萬戶來比，我們就可發現不但空屋過多，而且由於住宅棟數超過家戶數，顯然住宅

4、供給出現結構性的問題。事實上，台灣現在有愈來愈多的家庭擁有第二屋，因此可能造成住宅棟數超過戶數的情況。過多的空屋對於住宅市場當然會有很大的影響，但是對於住宅市場價格更有直接的衝擊則是來自於建商手中的餘屋。為便於陳述起見，本文的餘屋係指建商手中已興建完成但尚未銷售的空屋，而本文所稱的空屋則泛指一般家庭的空屋與建商手中的餘屋。有關於針對空屋與餘屋的定義，可參考林秋瑾、張金鶚(2000)與林祖嘉(2000)的討論。因為一般人手中的空屋有些可能是準備拿去市場銷售的，但可能有更多根本不出現在市場上的，例如許多人家在鄉下無人居住的老宅。而建商手中的餘屋不但造成建商龐大的財務負擔

5、，而且資金成本與利息更是可觀，因此，當建商手中有許多餘屋時，房地產價格會立即受到直接的影響。在較早以前，一方面由於空屋問題並不嚴重，一方面由於受到資料的限制，國內研究空屋的相關文獻並不多見，直到民國80年國內空屋問題逐漸出現以後，相關研究才開始受到重視。例如李瑞麟與陳蓓如(1993)探討台灣空屋造成的資源浪費，林祖嘉、張金鶚、與彭建文(1994)估算台灣地區自然空屋率的大小，其後張金鶚與彭建文(1994)與張金鶚(1995)利用台電電錶資料來推估台灣地區空屋率的大小，對於吾人暸解台灣空屋現象有很大助益。其後，林秋瑾與張金鶚(2000)及張金鶚(2000)再進一步推估

6、最近幾年台灣地區空屋數量與空屋率的大小，林元興與黃淑惠(2000)則進一步剖析台灣空屋過多所產生的問題。-31-【2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集】上述的文獻係對於國內空的狀況進行分析，而對於建商手中餘屋探討的相關文獻就更少了，因為建商手中的餘屋屬於商業機密，建商非常不願意洩漏相關資料，因此在資料取得不易的情況下，相關學術研究就更不容易進行。謝潮儀(1997)利用對建商問卷調查結果，估計到民國86年中台灣地區之餘屋數總量為46,461戶。張金鶚(2000)利用建商住宅在第一次登記在建商名下，但目前尚未移轉的戶數為準，來估計全台灣地區的餘屋數目，他們估計到

7、民國88年底為止，市場上的餘屋總量為53,631戶。然而，這些估計的餘屋戶數都遠低於一般建商業者認為當時市場上約有20萬左右的餘屋。林祖嘉(2000)利用建設公司的財務報表中住宅存貨的資料來推估，估計到民國88年底的待售餘屋為43,918戶，仍然是遠低於市場的預期。張金鶚(2000)與林祖嘉(2000)分別利用建商登記的餘屋與財務報表上的餘屋來估計，得到的數據都偏低，可能原因之一與建商利人頭戶來修飾帳面有關。最後，林祖嘉(2000)再透過土地銀行的協助，利用其各分與其往來建商的關係，進行問卷調查，結果估計在民國86年到88年之間興建完成尚未出售的餘屋數量為180