南宁明秀西路gc2009-54地块土地价值评估报告

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1、项　目：明秀西路地块项目土地分析报告时间：2009-8-02保密级别：AAA级使用权限：客户专用，地产金牌软实力！南宁明秀西路GC2009-54地块土地价值评估报告【撰写日期：2009年8月02日】审核：批准：第12页共12页第一部分：地块详细资料一、地块位置本地块地块位于明秀西路中兴桥北，原为广西南宁壮锦橡胶厂，目前厂区已被推平。地块对面为南宁二桥装饰材料综合市场，周边商铺也多以销售建材为主。其东北面为新阳派出所、以及五金交电化工公司仓库等，西南面临江。第12页共12页二、建设项目规划设计条件编号土地位置宗地号实际用

2、地面积土地用途出让年限规划指标要求起始价（单位：人民币）竞买保证金（单位：人民币）平方米亩容积率建筑密度绿地率GC2009-54明秀西路0202582020258382392.28123.588城镇住宅、批发零售城镇住宅：70年批发零售：40年＞4.5且≤6.0＞25%且≤28%＞30%且≤35%236万元/亩2000万元注：GC2009-54地块竞得人另须在本地块北面出资建设30班小学一所（小学用地不在出让范围内），小学建成后无偿移交给教育部门。三、地块资料图A地块东南面西北面西南面东北面第12页共12页B地块西面东

3、面地块原为橡胶厂厂区，因此地块已较为平整，但部分地基仍未清理。第12页共12页第二部分：地块投资分析一、地块综合因素分析评分项目分数位置明秀西路8面积（单位：亩）123.5888交通状况有多辆公车经过，宜达城市各个区域，交通便捷成熟8容积率＞4.5且≤6.07平整度平整8居住氛围周边为建材市场以及分部零散的居民楼，但是在该片区已经涌现了不少人气教旺的楼盘7景观度位临邕江，高层可以看到一线江景10周边环境周边为建材市场，环境嘈杂，人员复杂5居住配套地块要求配套学校，周边有南城百货大型超市6升值潜力该地块临邕江泮，且靠近外

4、地人口较多的建材市场，有一定升值潜力6地段价值东临明秀西路，离中兴大桥也很近，可以方便地到达江南区。但与大学路板块其它片区相比地段价值相比有待提高。5商业价值周围为建材市场，人流密集，商业较旺6周边人口密集度周边居住人口较多6评判总分90注：各项指数总分为10分小结：从该地块的评分来看，90分的分数说明该地块作为居住用地有一定的价值。其临一线江景，且生活配套完善。由于片区人气很旺，因此该片区也涌现出不少市场上表现较突出的楼盘，所以居住氛围任然较好。但是从其周边环境来看，对面及周围均为建材市场，路段人流复杂，居住环境较差

5、。从其升值潜力和商业价值来看，建材市场人流量较大，且多为外地人口，因此对住房有一定的需求，同时建材市场也拉动了周边的商业需求量，所以仍然有一定的升值潜力和商业价值。第12页共12页二、地块2010年入市的销售均价预测本地块拿下后工期极有可能做一定时期延后，故我司将2010年12月作为项目首期入市销售节点做均价预估。1、09年大学路板块均价根据之前对各项目地块的综合指数评分，计算项目地块预计的住宅销售均价：明秀西路项目评判总分9009年7月大学路板块均价5210元/㎡大学路板块均价月增长率0.5%注：数据来源于宝资通联行

6、/宝创地产顾问数据库。2、目前可售价格预测目前地块所属区域板块均价×地块分析得分/100=目前可售价格5210元/㎡×90/100≈4690元/㎡3、2010年6月份入市可售价格预测目前可售价格×地块所属板块月均价增长率=预测销售均价时间月份月增长比价格(元/㎡)200970.50%469080.50%471390.50%4737100.50%4761110.50%4785120.50%48082010年10.00%480820.00%480830.00%480840.00%480850.00%4808第12页共12页

7、60.00%480870.00%480880.00%480890.00%4808100.00%4808110.00%4808120.00%4808小结：目前该板块销售均价为5210元/㎡，从周边环境评价来看，该楼盘价格将低于市场均价，为4690元/㎡。该板块均价月平均增长率为0.5%，虽然进入09年以来该片区房价受周边环境影响迅速上涨，但是宝资通认为，上涨的趋势将在进入2010年以后得到控制，因此2010年，设置其月增长率为0%。最终，预计2010年12月入市价格为4800元/㎡。三、地块的投资估算与取费标准说明房地产

8、项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设局的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下表：序号项目取费标准一前期费用1.1～1.4之和1.1前期顾问咨询费实际发生的金额1.2水文、地勘费工程费用的0.3%1.3设计费26元/㎡1.4政府报建费1.4.1～1.4.12之和1.4.1城市配套费建安工