我国城市群租治理立法的法律缺陷分析

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1、我国城市群租治理立法的法律缺陷分析　　摘要我国城市中群租数量逐渐增多，上海和北京等城市制定了一系列的规定对群租这一愈来愈凸显的社会问题实行规制，政府的上述行为虽然在一定程度上缓解了群租导致的安全、环境等问题，但是在立法和执法过程中存在着诸多的违法之处。本文就有关群租治理行政立法的法律缺陷问题进行探讨关键词群租住宅权意思自治比例原则作者简介：于军辉，江苏省常州市武进区人民法院，硕士研究生，研究方向：民商法中图分类号：D631文献标识码：ADOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.10.

2、385一、群租的概念和特征群租指房屋的所有权人把房屋向两个或者两个以上的承租人各自出租同时签订两个或者两个以上的书面租或者口头租赁合同；该房屋的承租人或者“二房东”将其所承租的房屋向两个或者两个以上的新承租人整体或者部分转租同时签订两个或者两个以上的书面或者口头租赁合同。其实质就是对房屋住宅功能和布局改变后的分割出租。群租有以下三大特征首先，群租的房屋租赁合同签约的主体与普通房屋租赁存在着区别，群租为一个房屋同时向两个或者两个以上的承租人各自出租同时签订两个或者两个以上的书面租或者口头租赁合同其次，房屋租赁房屋

3、的入住人数，群租对于租赁房屋的入住的人数基本不存在制约，可是毫无疑问超出了正常的居家的标准最后，房屋租赁的具体操作方法，群租的目的是让更多的承租人住进租赁的房屋，因此要对租赁的房屋进行一定分隔二、我国城市群租治理的行政立法概述2006年，上海市出台了《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》。2007年，上海市发布了《关于抓紧完善管理规约，增补规范房屋租赁行为相关条款的通知》。上述文件的主要内容有：首先，房屋建设时建造的房间是房屋承租人所承租的房屋必须的最小的出租单位。严厉禁止非法私自隔间搭建行为，严禁破坏房间内的

4、原有结构和布局。房间里像客厅、卫生间、厨房等房间的组成部分禁止单个出租给别人其次，该规定还限定了房屋的一个房间仅仅可以租赁给一个家庭（其中，出租给家庭的，家庭人均承租的面积必须大于等于五平方米）或者一个自然人。2007年8月北京市公安局出台了规制房屋租赁对象的“五不租”规定，即“禁止房东把房屋租给无合法有效证件的人员，从事非法经营活动的人员，从事非法宗教活动的人员，所租房屋用于非法生产、储存、经营易燃、易爆等危险违禁物品的人员以及违背生活作息规律、有利用所租房屋进行违法犯罪活动的可疑人员国务院住建部在2011年

5、出台了新的《商品房屋租赁管理办法》，具体来说有以下几个方面的内容：首先，该管理办法限定了房屋出租的最低面积，出租住房的，承租人承租的房屋必须以房屋建设时规划建造的房间为最小的出租单位，而且还必须要大于等于当地人民政府出台的最低出租面积其次，它对于不得租赁的情形由以前规定的九种情形缩减为四种，“有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形”。同时按照实践需要进一步延伸了房屋租赁登记备案必须具备要件的范围，把原办法

6、规定的房屋所有权证书重新规定为房屋所有权证书或者其他合法权属证明再次，该管理办法还禁止房屋的承租人任意提高租金，损害承租人群益的行为最后，该管理办法还对于违反该办法的处罚措施进行了较为细致的规定三、我国城市群租治理行政立法的法律缺陷分析接下来，本文就有关群租治理行政立法的法律缺陷问题进行探讨（一）与宪法相冲突我国宪法明确规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”公民住宅权中的财产性权利包括公民拥有在法定条件下占有适于自己居住的住宅以及获取居住机会的权利，公民拥有不侵害他人合

7、法权益以及社会公共利益的情况下，使用住宅并且在住宅里进行居住等日常生活活动的权利，公民拥有按照住宅权能够排除他人对自己住宅和住宅中财产的非法侵害以及自身被非法驱逐的权利合租以及群租不仅是城市化进程中的一种正常的社会现象，也是这些群体行使住宅权的表现，从某种程度来说，弱势群体能否实现“住有所居”更关乎社会公平，关乎人权的实现。上述人员由于收入较低，不可能在城市中购买属于自己的房屋，甚至租住一间宽敞的房间也是超出了自身的经济能力，因此数人租住一个房间是较为普遍的租赁现象，也是一种无奈之举。而且，上述一刀切的规定同时

8、杜绝了男女朋友或同性好友共同租住一个房间的可能性。上述规定无疑侵害了公民的正常住宅选择权（二）与民法相冲突民法中的意思自治就是指合同双方的当事人按照法律规定拥有按照自己的意愿签订合同的权利，免除其他单位或者个人的不法干预。从民法上看，出租人和承租人签订房屋租赁合同实际上是民事合同行为中的一种而已，受合同法所调整。因此出租人和承租人签订房屋租赁合同的时候符合出租人和承租人的真实意愿，同时