小产权房,馅饼？陷阱？

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1、注：1.所有分析均系讨论所用，不作为唯一的结论性建议。2.实践中很多案件的审判，都没有统一确定的结果，“同案不同判”也是广泛存在的。3.援引案例尽可能摘自法院网站，但囿于资源有限，故多数案例来自互联网，仅供参考。《生活中的法律》第四期：小产权房，馅饼？陷阱？案例：2009年8月，对林威来说，是一种焦急的等待，事情还要从2005年说起。那年12月，公司同事李强所在的村进行旧村改造，村委会跟李强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后李强得到两套二居室楼房。林威就与李强协商购买其中的一套。2006年1月，双方签订《房屋转让合同》，约定：产权人李强愿将本套房屋的所有权卖给

2、林威。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，双方履行了该合同，房款两清。哪知房子卖了以后，当地房价却一路飙升。2009年4月，李强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且林威是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让林威腾房。目前该纠纷法院尚未作出判决。林威所购买的，即为“小产权房”。什么叫“小产权房”？小产权房这个概念，在规范性法律文件里找不到，只是时下一种不正规的俗称而已，又称为乡产权房，通常是指农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房

3、管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属的房屋。！（本文所指小产权房并非指相对于开发商的大产权，购房人的产权叫小产权房屋的情形）购买“小产权房”的动机？小产权房从一出生，就“名不正言不顺”，但是，当下各种面目的小产权房仍然不断地粉墨登场。原因很简单，便宜。　与一般意义上的商品房相比，小产权房至少省掉一个环节：就是未缴纳土地出让金转化成国有土地，仅是村委会和开发商或房屋所有人与购房人的私下交易，所以房价大大低于同地区的商品房价格。在某些城市，一般小产权的购买人经济实力较弱，“在城里中心地带差不多买一个厕所的钱，在这儿能买个大房子，值啊！

4、”而在北京，购买小产权房的人多是为了“第二居所”而购房，甚至是为了住“别墅”，换句话说，在北京，购买小产权房的人多数不是“买不起房子的没钱人”，而是在城里有房、有车的“有钱人”。购买“小产权房”的风险一半是馅饼，一半是陷阱，很能代表大部分地区小产权房现在的状态，同时也能代表正在观望或者已购买小产权房的购房者喜忧参半的心理。然而，购买小产权房不出事则是幸运，一出事，则购房人的风险巨大，细析如下：法律风险1、“小产权房”违法，“身份”产权难办。由于非集体经济组织成员购买“小产权房”将无法办理房屋产权登记，不能享有依法保障的不动产权，购买后也不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也

5、有很大影响，此外，由于小产权房缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。2、针对这类房屋的签订的所谓的“购房协议”“集资房协议”、“公证合同”等不具有法律效力，不受法律保护，即为无效合同。鉴于合同无效，根据法律规定购房人只能要求开发商/房主退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。3、即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件，也是不受法律保护的，如果将来乡政府或村委会反悔，要收回房屋，买受人只能要求返还房屋价款，无法继续保留

6、房屋。质量及物业管理风险小产权房由于没有经过规划、土地、建设等部门的审批，也可能根本没有经过房屋质量验收等程序，这类房屋没有任何保障，会给购买者的生活带来种种隐患，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电、公共设施维护等方面都可能存在问题，而且因为房子本身没有合法身份，损失就无从追讨，也无法得到赔偿。政策风险由于所购房屋是在建乡产权房，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，或者出现与国家规划相冲突，就很有可能就导致项目停建，房屋被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商/卖房人索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁

7、，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。综上所述，回到开头的案例，林威所涉的这桩小产权房诉讼，其与李强签订的《房屋转让合同》很可能被认定无效；且由于林威明知是小产权房而购买，其本身也要承担过错，故损失赔偿也可能无法全部主张。因此，购买小产权房，如果无充足把握认定这是馅饼，那还是应保守些，远离此“可能性”陷阱。