2010年土地估价理论与方法(讲义)

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1、土地估价理论与方法讲义目录（2010年环球）第三部分地价理论1第一章土地价格概念11、土地价格概念11）土地价格的内涵12）我国土地价格的形式12、土地价格的主要特征21）土地价格是权益价格。22）土地价格不由生产成本决定。23）土地价格主要由土地需求决定。24）土地价格呈上升趋势。25）土地价格具有明显的地域性。23、不同类型土地价格及特征34、我国土地价格评估的发展历史5第二章土地价格影响因素6一、影响地价的一般因素6二、影响地价的区域因素7三、影响地价的个别因素8四、不同用途地价影响因素的特点8五、地价影响因素的作用规

2、律9六、不同用途地价影响因素的特点9第三章地租理论113.1地租概念113.2马克思主义地租理论111、级差地租122、绝对地租133、垄断地租141674、矿山地租155、建筑地段地租153.3新古典主义城市地租理论151、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：152、政策因素与地租和地价163、地租模型164、新古典主义地租理论对我国土地经济学理论体系的作用193.4地租与地价的关系193.5地租理论在土地估价中的应用20第四章区位理论224.1区位概念224.2区位的影响因素：221、社会经济因素222、

3、自然因素233、行政因素244.3区位理论的主要内容241、农业区位论242、工业区位理论263、中心地理论/城市区位论：294.4区位理论在土地估价中的作用32第五章土地报酬递减规律335.1、涵义335.2、土地报酬递减的基本原理331）、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念332）、土地报酬曲线之间的关系343）、总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系344）土地报酬递减规律对集约利用的制约作用355.3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用36第六章土地市场理论376．1、土地供给371671、涵义37２、土地供给的特征

4、37３、土地供给的方式386．2、土地需求391)土地需求的特征392)土地需求的种类406.3土地供需平衡原理416.4土地市场分析的内容及方法421、土地市场422．土地市场的结构433、土地市场分析的内容434．土地市场分析的方法44第四部分土地估价方法44第一章土地估价概念与原则441.1土地估价的概念441.2土地估价原则461、预期收益原则462、替代原则463、最有效利用原则474、供需原则475、报酬递增递减原则476、贡献原则477、变动原则478、合法原则47第二章收益还原法472.1收益还原法47（一）

5、收益还原法概念47（二）、收益还原法不同情况下的公式。471、预期纯收益不变情况下的公式472、预期纯收益变化情况下的公式471673、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式47（三）、收益还原法估价的基本步骤47（四）、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算47（五）、总费用的测算方法47（六）、土地纯收益的概念及测算方法47（七）、土地还原率的概念及其确定方法47（八）、土地价格的确定47（九）、收益还原法应用47（十）、收益还原法的特点与适用范围47（十一）、06年试题讲析47第三章市场比较法47一、

6、市场比较法概念47二、市场比较法的特征47三、市场比较法的原理471、市场比较法理论依据：市场比较法以替代原理为主要理论依据。472、适用的估价原则473、适用的假定条件47四、市场比较法的基本公式47五、市场比较法的估价步骤47六、调查与选择比较案例47七、交易情况修正47八、估价期日修正47九、区域因素比较与修正47十、个别因素比较与修正47十一、其它相关修正的类型及修正方法47(一)土地使用权年期修正47(二)容积率修正47十二、确定比准价格47十三、市场比较法适用范围47十四、06题解47167第四章成本逼近法47一

7、、成本逼近法概念47二、基本公式47三、成本逼近法估价步骤47四、土地取得费的概念、构成及计算方法47五、土地开发费47六、税费47七、利息47八、利润47九、土地增值收益47十、土地价格修正与确定47十一、成本逼近法的特点和适用范围47十二、应用成本逼近法应注意的问题47第五章剩余法47一、剩余法概念47二、剩余法的特点47三、剩余法的基本公式471．生地价格公式：472．求毛地价格的公式473．求熟地价格的公式47四、剩余法估价步骤47五、查清待估宗地的基本情况47六、最佳开发利用方式47七、确定开发程度和投资进度安排4

8、7八、开发完成后不动产价值的测算47九、开发成本47十、确定开发建设周期，估算利息47十一、利润47十二、剩余法适用范围：47第六章路线价法47167一、路线价法概念：47二、与路线价估价法有关的概念47(1)标准宗地。47(2)标准深度。47(3)里地线。47(4)深度指数修正表。47(