龙湖地产工程精细化管理剖析

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1、龙湖地产工程精细化管理剖析工程精细化管理龙湖地产工程管理剖析2<01<0年4月工程精细化管理第一部分、工程精细化管理提出的背景第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解第五部分、不同施工阶段的质量管控重点第一部分：精细化管理提出的背景一、房地产行业发展背景对工程管理的要求二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规范对工程管理的影响1、设计单位对工程管理的影响2、监理单位对工程管理的影响

2、3、施工单位的工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求■外部资源、现行规范对工程管理的影响4、国家现行规范对工程管理的影响5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响6、客户验房需求工程管理的影响外部资源背景对工程管理的要求该项目施工图屋面防水设计除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注思考6<0秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？外部资源背景对工程管理的要求思考6<0秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？外部资源背景对工程管理的要求思考6<0秒该设计图纸什么部位存在严重的

3、设计隐患？为什么？外部资源背景对工程管理的要求思考6<0秒该设计图纸存在什么设计质量问题？对工程质量有何影响？外部资源背景对工程管理的要求■一些其他地产公司曾经出现的设计错误：设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求外部资源背景对工程管理的要求思考6<0秒该设计图纸什么部位存在严重的设计隐患？为什么？外部资源背景对工程管理的要求■监理单位对工程管理的影响尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待

4、提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展外部资源背景对工程管理的要求■监理单位对工程管理的影响如何划定监理旁站监督控制的区域？哪些部位、哪些工序需要监理旁站？如何判定监理工程师的配备满足监理要求？监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？外部资源背景对工程管理的要求■施工单位对工程管理的影响建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术

5、指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提外部资源背景对工程管理的要求■国家现行规范对工程管理的影响1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存在大量的工程质量问题？外部资源背景对工程管理的要求■国家相关验收规范无法满足企业需要：铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求对检验项目没有约定明确的检验方法外部资源背景对工程管理的要求■房地产业务开发流程与工程管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修

6、）物业管理后评估资金、策划与销售工程管理（常规理解）外部资源背景对工程管理的要求■房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。外部资源背景对工程管理的要求■房地产业务开发流程与工程管理：房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中

7、暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控外部资源背景对工程管理的要求■房地产业务开发流程与工程质量管理：设计对工程质量保障：材料对工程质量保障：招标采购对工程质量保障：合约条款对工程质量保障：成本、付款对工程质量保障：施工阶段现场管理质量保障：外部资源背景对工程管理的要求■房地产业务开发流程与工程进度管理：设计对工程进度保障：招标采购对工程进度保障合约条款对工程进度保障报批报建对工程进度保障市政工程对工程进度保障成本、付款对工程进度保障外部资源背景对工程管理的要求■现场工程部管理职责不清：相当一部分房地产企业的

8、甲方工程部，在权责设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一线管理外部资源背景对工程管理的要求■客户验房需求对工程管理的影响从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题1、安全性质量问题4、适用性质量问题2、功能性质量问题3、观感性