浅谈房地产项目成本管理

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1、浅谈房地产开发项目成本管理摘要：成本管理在房地产项目实施过程中有着至关重要的作用。成本的有效控制有利于解决商品房开发成本过高的问题，也有利于保证开发项目的经济效益。有效的成本控制是实现房地产开发经济效益最大化的重要举措。关键词：房地产；成本；开发；项目管理引言：随着我国经济向前发展，人民生活水平不断提高，人们对住房的需求也越来越大，在此基础上我国房地产行业得到迅猛发展。我国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。与此同时，房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小。如何提高房地产企业的竞争力，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而

2、房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。一、项目成本管理：1、项目的含义：项目是指在一定的时间、资源、环境等约束条件下，为了达到特定目标所完成的一次性任务或付出的努力。特点：目标确定、独特性、资源约束性、项目实施一次性、项目组织的临时性和开放性、项目的不确定性。2、项目成本管理的概念项目成本管理是在整个项目的具体实施过程中，为了确保项目在批准的成本预算内尽可能好地完成而对项目成本估算、项目成本预算和项目成本控制等方面的管理活动。3、项目成本管理的原则全生命周期成本最低原则、全面成本管理原则、才责任制原则、成本管理有效化原则、成本管理科学化原则、二、房

3、地产开发的含义房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为，是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。三、房地产开发成本的主要构成要素（一）土地费用土地费用包括城镇土地使用权出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。（二）前期工程费　　前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。（三）建筑安装工程费　　建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设

4、备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。（四）市政公共设施费用　　市政公共设施费用包含基础设施费和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。（五）管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。（六）开发期间税费　　税费包含两部分：一部分是税收

5、，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。四、房地产开发成本控制的意义宏观上，对房地产开发企业成本进行有效控制，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。微观上，对房地产开发企业的成本的控制有利于节省成本，对于房地产开发企业

6、参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。五、房地产开发成本管理面临的困难和问题（一）房地产开发面临的困难：1、开发周期长由于房地产项目从项目论证、取得土地、设计、施工开发周期长，所以成本控制的周期也较长。2、影响因素及不确定因素多开发项目的成本主要包括:土地成本、建筑安装成本、前期开发成本、市政公共设施成本、开发间接成本等。在整个开发过程中，无论是市场因素还是人为因素对成本都有较大的影响且不易预测，众多的影响因素和不确定因素增加了开发项目成本控制的难度。3、对人员的素质要求高、责任划分难度大项目开发的各个阶段都有相应的成本控制工作要做，所涉及的专业种

7、类多，对人员的专业技能和管理技能要求都比较高。此外由于项目开发任务是由多个部门共同完成，所以成本控制绩效考核的难度较大，责任区分较困难。（二）我国房地产开发面临的问题：1、成本控制的理论及观念滞后目前，房地产成本管理的理论研究与房地产开发初期相比有了长足的进步，但在成本控制研究方面的系统性较差。传统成本控制方法的研究都是针对单个成本控制方法的，缺乏对方法之间联系的研究，不能形成系统的成本控制方法体系。另外，在成本控制上缺少系统管理和对项目各阶段