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时间:2018-05-03
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1、浅谈房地产项目目标成本管理[摘要]从目标成本、责任体系、动态责任法等方面探讨目标成本管理在房地产项目的管理和应用,通过对房地产项目成本的前期预算和工程建设全过程监控,实现全面目标成本管理。 [关键词]房地产经济目标成本管理过程监控 0、引言 在经历了最近一轮的金融危机洗礼后,企业的利润空间受到挤压,房地产企业不得不考虑如何加强成本管理,力图通过节约开支来维持或者增加利润。而目标成本管理这一管理方式也越来越受到各大房地产的重视。目标成本是房地产企业基于市场状况,结合企业经营计划,根据预期销售价格和目标利润进行预先确定的,经
2、过努力所需要实现的成本指标,是项目成本的控制标杆。 1、确定项目成本目标 在房地产投资决策阶段就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计,并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。房产既然是商品,它就有和其他商品一样的共性,可以应用价值工程管理,即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下,争取获得最佳经济效益。 [1]一般说来,提高产品价值的途径有五种:一是功能不变,降低成本;二是成本不变,提高功能;三是成本增加,功能提高幅度更大;四是一些次要功能下降,但带来成本大幅度降低;
3、五是既提高功能,又降低成本。通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价,实现建设项目最佳经济效益。目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,这有利于在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上对工程项目做进一步测算优化,以确定项目的最终目标成本。 实际工作中,在保证品质的前提下改进和优化设计,进一步降低开发成本,在这方面还是有很大的潜力可挖的。 2、项目目标成本的控制 项目成本目标确立后,如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回
4、报的重要保证。在一个大背景没有太大变动的成熟的房地产市场,房产的市场定位是相对稳定的,因此对于项目成本控制尤为重要。在实施阶段,我们特别需要在以下几个主要方面做好成本控制工作。[2] 2.1合理安排工程周期 项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期,科学合理地安排建设周期,可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始,经施工过程至竣工移交,成本控制工作要伴随项目的每一阶段,如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案,合理安排施工顺序,按照设计要求和施工规范施工,充分利用现有的资源,确保工程质量
5、,减少施工成本支出,减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。 同时,根据建设周期,施工进度,相应地安排各项配套工作的时间节点,使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。 2.2严格控制建设成本 严格控制建安成本,降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中,工程虽能按期保质完成,但工程成本超支严重,不能达到预期收益的情况时有发生。因此,在与施工单位签订承包合同时,应聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款要达到无所不包的地步,对可能发生的情况都要有提前的预计,以防止施工单
6、位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范,就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定经法律形式确定下来,来确保双方的按约履行。 成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析,应尽可能减少变更,对于技术变更和施工变更,要先签单(技术合同单,施工签证单)后施工。如果工程进度要求紧,也要做到同步进行,工程若有增减应及时审价,以避免无法核实的情况发生,引起双方不必要的争议。总之,各职能部门要加强监控,加强预算审查,严格经
7、济签证和工程变更管理。 聘请独立的专业审价机构是个好办法,该工作在项目实施之初就要及时介入,协助建设单位对项目施工的实际工程量,材料的选用价格及时跟踪统计,特别是隐蔽工程的变更要及时审价,为工程项目最终审计和成本控制打下基础。 2.3严格控制材料、设备价格 材料设备费在工程的建安造价中约占70%,工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容,对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络,及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。
8、 大宗材料设备订货应货比三家,也可采用招投标方式采购,在满足施工的前提下,把握好订货的时机。同样的材料设备,由于产地档次不同,价格会有差异,就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同,价格也会有差异。要树立成本意识,形成控制成本机制。非特供材料,可以
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