我国房地产企业开发费用分析

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1、我国房地产企业开发费用分析REICOreport2008我国房地产企业开发费用分析引言房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一。上世纪90年代中期以来，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用。房地产投资的平均增长率高于全社会固定资产投资的增长率，占全社会固定资产投资的比重逐年上升。2007年，房地产业投资高达25280亿元，占当年全社会固定资产投资的18.4%。在房地产开发费用中涉及到前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素。那么各个环节的的成本分布如何呢？市场各个主体之间

2、的最终支付分布如何呢？本研究在9城市房地产业开发项目抽样调查的基础上对上述问题进行分析。房地产投资变化图2007年，房地产业投资占当年全社会固定资产投资的18.4%。数据来源：国家统计局历年《中国统计年鉴》；2007年为统计公报数据。一、调查数据的基本情况及主要指标解释本部分通过调查数据进行实证研究，分析在房地产业总制出中各个环节的分布状况。我们所使用的调查数据来源于2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。所调查的开发企业中大、中、小型企业

3、所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；开发项目的类型分别为：住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。这次调查的数据分布比较符合我们的研究目的，能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。这次调查的数据比较符合我们的研究目的。开发企业所在的城市不仅有一线城市（北京、上海、广州），还有一些二线和三线城市；调查样本来源的多样性，可以有效控制不同地域的制度性差异。在项目规模上，

4、大、中、小型项目基本上各占三分之一左右，在项目类型上，住宅、写字楼和商业用项目所占比例也基本符合房地产开发的中80：20的实际分布情况。大多数调查项目都已经完成开发，处于销售或完成销售的阶段，这种状况能够使我们能够有效估计开发和销售阶段的各种税费情况。当然这些数据也存在一些需要改进的地方。首先，数据样本量还不够大，全部样本只有81个项目；其次，虽然我们选择了不同地区的9个城市进行抽样，但是样本却主要集中在上海、广州等大城市，其他城市的样本量并不多。第三，完成销售的项目数量还不充分，只有25个。样本项目的分布及进展情况城市企业数量项目数量项目进展情况北京175个项目已完成销售并入住，2个

5、项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售上海293013个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”广州19316个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕呼和浩特554个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”青岛443个项目已入住，1个项目处于“销售中”西安11苏州11尾盘销售阶段成都11规划设计阶段深圳11总计6281在正式进行分析之前，有必要对本研究所涉及的几个主要指标进行界定。从企业财务的角度，开发项目的总成本等于直接成本和

6、运营成本之和；但是从总成本的资金流向角度，则可以分为流向政府的部分和其他成本补偿。流向政府的部分主要是土地出让金（即土地成本）。开发项目的总费用支出等于总成本与总税收之和；但是从费用支出的流向角度，则又可以分为流向政府的部分以及其他的成本补偿。流向政府的部分主要是土地出让金和税收以及其他非税收费。开发项目的总销售收入的分配，则主要在三个方面：一是政府所得份额，包括土地出让金、税收和非税收费；二是非土地成本补偿；三是企业的“剩余”。主要指标界定企业财务角度支付流向的角度总成本=直接成本+运营成本政府（土地出让金）+其他成本补偿总费用支出=总成本+总税收政府（土地出让金+总税收+非税收费）

7、+非土地成本补偿总销售收入=开发项目的全部销售收入政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余企业剩余=总销售收入-政府所得-非土地成本补偿“剩余”≠利润调查项目的业态类别分布图二、房地产业开发企业的总成本分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费