楼盘营销执行方案

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1、营销方案执行-14-一、项目理解1.项目概况XXX位于敖江以南，江南乡政府旁，江南中心小学及连江职专在其左右，依山傍水，空气清新。与江北隔江相望，别有一番气势。占地面积33340m2，总建筑面积12万m2，容积率2.7，建筑密度34.8%，绿地率30%，由15栋纯小高层及临街商铺组成。2.项目主要威胁与风险è很多连江人宁愿到福州买房，如连江东南部的东岱等镇人。本案需要面对的除了市场竞争的问题，还有消费习惯的引导和消费水平的准确把握问题。è与江北等竞争楼盘相比，本案周边环境比较混乱，生活配套资源明显不足，人气不旺。è江北和熬江一线是市场关注的热点，江南的

2、地产项目目前在连江人民心里并未形成一个投资居住概念。è本案的户型与主题设计等与其他在售楼盘相比，景观、户型等特色不够突出鲜明。-14-3.项目优势与机会è敖江以南地产项目鲜有，开发方向大多向北，本案把大众目光引向南，有其独到引人之处。è江北地价普遍偏高，售价一直居高不下，本案的价格是绝对优势，有突出的性价比。è江南的“南大门”地理位置奠定了其未来城市发展的新兴产业中心地位，升值潜力大。è依山傍水的自然生态环境，是居住休闲的首选之地。è12万m2纯小高层，项目可视性强，可以最快时间传达项目形象档次。-14-二、卖点提炼1.企业品牌：纵横集团2007年鼎力

3、钜献è纵横集团的强势企业品牌优势。在大多数地产开发项目中都是先有项目品牌，在项目品牌的基础上建立的企业品牌，而纵横集团在此之前已经建立起识别性强的项目品牌，企业品牌也已深入人心。è一个品牌相当于一种信任一个承诺，纵横集团的每一个项目都是在诠释着这份信任兑现着这个承诺。在2007年，在连江,鼎力钜献。2.项目定位：缔造南岸现代城è江北市场多而杂，敖江以南地产项目鲜有，在南岸另辟一方天地，造一座现代城池，气度和远见，不言自明。è12万平米南岸现代城，是与目前南岸住宅形式的鲜明区别。3.上风上水：财丁双旺的人居宝地è《周易》里说：“背山面水称人心，山有来龙昂

4、秀发，水口收藏积万金，光明正大旺门庭”依山傍水的XXXXX，利用阴阳之平衡，来获得吉祥之气。-14-è何以聚人曰财，顺乘生气，贵格之地。4.升值潜力：连江地产原始股èXXXXX位于连江的“南大门”，是连江城乡结合部。该地段的升值潜力是巨大的。è成为未来连江新的高尚住宅区及新兴产业中心为时不远！è绝高性价比，买到等于赚到！5.自然风光：南岸风光四季花城è南岸是未开发的处女地，纯美的自然风光，无污染，原生态。è生活在纯自然中，每一季节每一时令都有花叶相伴。è近看敖江江景，远看山势起伏。è隔江相望，进一步则繁华万千，退一步则淡泊宁静。6.园林风情：现代庭院时

5、尚典范è在售楼盘一味西式和欧化的景观园林设计，充斥着巴厘岛、地中海风情，XXXXX依然以高标准的姿态，打造时尚的中式庭院。-14-7.教育配套：凤城教育名盘è苗苗幼儿园、江南中心小学、华侨中学、连江职专等近在咫尺。一站式教育、浓厚的学习气氛，让孩子每天都受书卷熏陶。è孩子教育全程无忧，前程无忧，“钱”途无限。è教育大盘、教育名盘。在售项目大打居住概念、健康概念，“XXXXX”的一站式教育配套，教育大盘、教育名盘已是实至名归。三、客户群再分析及锁定1.客户消费特征è年龄以25-55岁为主è具有一定财富积累，依靠自己的力量购房置业，相对来说，本案的总价算低

6、，因此对于他们来说，明显带有“屋”超所值特征，同时期望其升值。è江北房价居高不下，担心房价持续上涨，迫切需要改善住宅者。è先富裕起来的人，购房带有显富特征，购房必须有“圈子感”，注重“邻居是谁”，所置物业希望成为自己成功富裕的象征。-14-2.客户群细分四大类：公务员、私营业主、周边学校的教师、乡镇进城购房者四、销售执行阶段安排第一阶段准备期（一）时间2007年3-6月份（二）工作重心1、销售价格策略确定、销控方案的确定2、建筑面积审核、单元标识核实3、服装、名片、胸卡、楼书、单页等销售道具的准备4、认筹协议书、退卡申请书、认筹细则、开盘活动细则及选房

7、流程的制定5、认筹前一周开始通知前期来电/来访客户并过滤-14-（三）支持工作1、营销中心装修装饰2、工地围墙包装3、面积、标识的确定4、各类效果图制作，包括景观效果图、户型效果图5、户型模型制作6、户外广告制作和媒介传播发布7、楼书/DM设计印刷8、确定按揭银行、按揭成数及年限9、预售许可证的办理10、制作认筹流程——以单页的形式设计-14-第二阶段认筹期（一）时间2005年7月—9月（二）销售策略分批推出，分批认筹。（三）认筹策略1、制作[XXXXX]VIP认筹卡500张，卡号从001-500，每张发售金额为10000元/张。2、适当地采取VIP卡

8、的优惠措施，吸引更多的客户。（四）主要工作1、通知意向客户销售方式并认筹[XXXXX]VIP卡