天津市东丽区华明镇项目可行性研究报告书(规划).doc

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1、目录第一篇宏观背景61东丽区概况61.1人口及行政区划61.2经济发展指标61.3区域规划62.空港概况82.1空港整体概况82.2空港物流加工区规划82.3空港交通92.4目前现状92.5空港加工区配套设施112.6空港加工区优劣式总结分析113、华明镇概况和发展趋势分析123.1华明镇规划123.2**发展状况133.3华明镇发展概况总结143.4市场空白点15第二篇天津整体房产市场研究151天津商业发展分析161.1天津商业政策和市场规划162天津商业供求关系分析162.1天津商业发展——总体水平较高162.2供求分析—整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有

2、所提升，市场竞争激烈173商业租售价格分析193.1商业销售价格—商业用房售价居高不下，持续走高193.2商业租赁价格—重新活跃、前景看好193.3商业用房入住率—空置面积增加，市场竞争将更加激烈204天津商业房产特点及趋势214.1政府规划引领商业布局214.2市场作用推动商业调整214.3新建小区形成次级商圈214.4商业房产向郊县、滨海新区扩军214.5外地房产商转向商业房产224.6旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪224.706年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加224.8商业房产的操作更符合利润后置的属性225各商圈发展分布状况和发展趋

3、势235.1目前天津商业发展分布235.2商圈发展趋势分析235.3商圈发展进程的总结246天津零售业发展状况257天津零售市场分析268天津专业市场发展状况279天津市商业市场未来发展趋势279.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显279.2商业用房的租售价格走势较为平稳，略有增长289.3营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势2810商业房产市场结论2910.1流动人口不足，商业发展的最大瓶颈2910.2城市经济地位和影响力提升，商业房产发展趋向激烈和成熟29第三篇区域房产市场研究291**商业圈分布和发展趋势301.1东丽区商业市场分

4、布301.2区域商业现状301.3区域未来商业发展趋势311.4区域市场总结分析322**专业市场分布和发展趋势332.1**专业市场分布333、空港区域内楼盘分析353.1空港物流加工区内在售项目分析353.2园区内各种业态分布以及供应量393.3空港加工区内营业酒店信息414华明镇区域概况424.1华明镇现状424.2华明镇未来规划434.3华明镇年内施工情况44第四篇项目定位451地块区位分析451.1项目四至范围451.2周边公共设施配套461.3交通状况461.4污染状况461.5社会治安状况472项目SWOT分析472.1项目优势472.2项目劣势4

5、82.3项目机会482.4潜在威胁点493项目定位503.1项目整体定位503.2项目产品形态定位推算503.3项目操作思路思考513.4项目目标客户群体53第五篇项目开发模式531项目开发模式541.1复合型社区（参与城市运营）——规划开发原则541.2项目发展策略——综合开发，社区运营541.3项目启动点56第六篇项目营销操作561项目营销策略561.1项目营销思路一561.2项目营销思路二58东丽区华明镇项目可行性研究报告第一篇宏观背景1东丽区概况1.1人口及行政区划东丽区位于天津中心市区和滨海新区之间。全区辖3镇、5街、1乡、114个行政村。全区总人口4

6、7万左右，农业人口20万左右，辖区国土总面积477.34平方公里，人口密度为985人／平方公里。规划到2010年东丽区人口为90万人左右，人口密度约为2000人／平方公里。外环线之内43.7平方公里，滨海新区84平方公里。1.2经济发展指标06年1-10月份，东丽区实现生产总值108.3亿元，同比增长15.8%；三级财政收入22.1亿元，同比增长24.4%，其中区级收入7.1亿元，同比增长36%；农民人均纯收入6493元，同比增长9.4%。未来几年是东丽区建设现代化津滨新城区的冲刺阶段，每年GDP的增长速度将在15%以上，财政收入的增长速度将在20%以上，农民人

7、均纯收入的增长速度将在10%以上，固定资产投入将占当年GDP的40%。到2010年，全区人均GDP将达10500美元，达到高收入国家水平。1.3区域规划东丽区是连接滨海新区和市区的桥梁，是滨海新区圈层化体系的一个重要节点区域和组成部分。随着天津工业东移、滨海新区西扩等战略的实施，东丽区将着力加强生态居住功能区、经济功能区的建设，力争到2010年，全区城市化率达到100%。用五年时间，东丽区将建成军粮城(无瑕)、新立、**、大毕庄四个新市镇，并使其成为天津示范城镇。1.3.1产业总体规划即将兴建的“现代化津滨新城区”的总体规划，围绕全面优化经济结构为主导，使现代化

8、服务业和高新技术产业成为