侵害承租人优先购买权之赔偿问题研究

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1、侵害承租人优先购买权之赔偿问题研究北京市德恒律师事务所杭州分所娄建江一、问题的提出《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条规定是最高人民法院在废止了《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第118条之后出台的关于如何保护房屋赁租合同

2、中承租人优先购买权的一种新的解决思路，以解决《物权法》实施后承租人优先购买权的保护问题。本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定，故对该条解释之规定，仍有讨论之必要。本文针对解释第二十一条规定之损害赔偿，就下列问题进行讨论：一是解释第二十一条规定之损害赔偿请求权基础是什么？请求权基础的不同，将直接影响出租人侵害承租人优先购买权损害赔偿的责任范围和损失计算，请求权基础是解决损害赔偿问题的最基本问题，有必要予以

3、讨论。二是承租人行使损害赔偿请求权的限制条件，即承租人在何种情形下不能行使损害赔偿请求权。三是承租人要求损害赔偿时，责任范围如何确定。承租人要求出租人损害赔偿时，最终的表现形式，即为要求出租人赔偿多少数额的损失，对该问题亦有必要予以分析。二、损害赔偿之请求权基础鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权，[1]故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础，只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。对损害赔偿之请求权基础，目前有不同的看法，主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

4、（一）侵权责任说《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为，承租人以同等条件优先购买权的权利，系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权[2]。王泽鉴先生认为，在法有明文规定强制缔约的情形，该项法律系属保护他人的法律，应有第184条第2项[3]适用[4]。即侵害强制强制缔约请求权的，应属于侵权行为，须通过侵权责任法来进行保护。（二）缔约过失责任说王利明先生认为，违反强制缔约义务的，应承担缔约过失责任。其原因在于：一方面，违反强制订约义务，发生在

5、缔约阶段；另一方面，违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。[5]（三）违约责任说梁慧星先生认为，《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权，只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户，承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉，则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。[6]实务界也有人支持违约责任说，认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任，而应属于合同责任。[7]（四）独立责任说有学者认为，强制缔约不宜纳入侵权责任体

6、系，而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。[8]崔建远先生也认为，站在立法论的立场，制定中国民法典或修订合同法时，专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果，亦不失为一种可以接受的方案，在保持现行《合同法》第58条的前提下，尤其如此。[9]上述各种观点，对解释第二十一条的适用，均有一定的道理，但是在司法实务中，应有确定的请求权基础，而不能模棱两可、含糊不清，故有必要对上述观点进行评析，并选择妥当的解释方案。首先，司法实务中不宜采纳独立责任说。根据《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律

7、解释工作的决议》规定：“一、凡关于法律、法令条文本身需要进一步明确界限或作补充规定的，由全国人民代表大会常务委员会进行解释或用法令加以规定。二、凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释。”该规定已经明确规定了最高人民法院进行解释的权限为对法律、法令具体应用的解释，而对对法律需要作补充规定的，应由全国人民代表大会常务委员会进行解释或规定。所以解释第二十一条不能在现有法律规定之外创造一种新的责任，而只能根据现有法律规定进行解释。从理论上分析，独立责任说可以作为一种参考，但是在法律实务中，则不宜作为解释依据或

8、作为确定侵害承租人优先购买权损害赔偿的请求权基础。其次，侵权责任说不符合优先购买权的债权法律性质。现最高人民法院已经将承租人优先购买权明确界定为债权，如果适用侵权责任说，那么出租人侵害承租人的债权，而根据债权侵权责任的构成要件，明显不符。学者认为，